年末的北京樓市，正顯示出一種耐人尋味的“寒意”。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年11月，北京二手房成交11355套，同比下降21.4%；商品住宅成交4030套，環(huán)比下降33.07%，同比下降幅度則高達50%，創(chuàng)北京2012年2月以來21個月的新低。
清冷的年末
前11個月的總成交數(shù)據(jù)并不差，二手房成交遠遠超過去年同期水平，上漲20.7%。而新房（包括保障性住房）交易量，與去年同期基本持平。
但明顯的變化正在發(fā)生。
11月中旬，三中全會《決定》的公布雖然并沒有直接提及房產(chǎn)稅的內(nèi)容，但二手房市場的觀望情緒漸濃。掛牌價格下調(diào)、新增客源明顯下降、議價空間增加，這些都在11月份集中出現(xiàn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，11月掛牌均價環(huán)比下降1.3%，是鏈家數(shù)據(jù)庫中，今年下半年以來首次出現(xiàn)的下降；11月新增客源量在10月份環(huán)比下降5%的基礎上，環(huán)比下降18.2%；而11月成交案例的議價空間為2.69%，較10月份上漲0.18%，是近四個月的新高。
11月份，業(yè)主下調(diào)掛牌價的案例，占所有調(diào)價案例的比例為69.6%，較十月份上漲8.8%，達到2013年3月以來的新高。
這些變化，基本上都創(chuàng)造了今年下半年甚至近1年多以來的紀錄。鏈家地產(chǎn)市場部更是用“觀望升級、年末市場降溫”來形容目前的情形。
經(jīng)濟觀察報記者采訪兩位某知名經(jīng)紀公司加盟店負責人李林和趙東，作為二手房交易的一線人員，這兩位負責人都表示，市場的確在變“冷”。
“現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變成買方市場了。”在李林看來，雖然短期還看不到明顯的效果，但隨著時間的推移，變化會更為明顯。
“今年接下來肯定會比往年差?！崩盍终f。他表示，未來可能實行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、遏制房產(chǎn)腐敗等信息，對一些業(yè)主有明顯的影響，就其所在店面接觸到的信息，一些此前不方便拿出來出售、出租的房源，開始出現(xiàn)在市場上。但李林認為，目前市場降溫，不會持續(xù)太久，等到了明年初，如果政策沒有明確的落實，而銀行信貸額度又充足的情況下，市場又會回暖。
但趙東卻沒有這么樂觀。“現(xiàn)在市場是比較差，如果說市場好滿分是100分，現(xiàn)在最多能打30、40分?！壁w東說。他認為，二手房市場不好，很重要一個原因是現(xiàn)在稅費太高，他還認為，即使到了2014年春天，市場也不會馬上回暖。“現(xiàn)在并沒有什么利好因素來推動房地產(chǎn)市場?！彼J為。
政府對房屋信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅的長期計劃，確實開始影響部分持有房產(chǎn)者的預期，而這部分影響，會體現(xiàn)在新增房源變化以及掛牌價格上。經(jīng)濟觀察報采訪獲得的信息，一位中等規(guī)模的民營企業(yè)負責人，在北京和其他城市持有多套房產(chǎn)，就在11月，其迅速掛牌出售了位于天津、北京各一套住宅，并計劃用1000萬-2000萬元，購買位于北京市通州區(qū)的商鋪。不過此類新出現(xiàn)的房源占整體市場份額，現(xiàn)在還無法得知。
北京新房市場，似乎是另一番局面，給人的印象依然是“一房難求”。目前位于通州的一個商住兩用的小戶型項目，計劃12月開盤，有700多套房源，目前該項目已交2萬元獲得排號資格的人數(shù)超過2000人，這意味著，每3個人中，只有1個人能獲得選房資格。
新房市場真的有那么火爆嗎？從成交數(shù)據(jù)來看，北京今年新房的銷售量并沒有增長，今年前11個月，北京新房（包括保障性住房）成交107499套，而去年同期，這一數(shù)據(jù)是108635套。今年的成交量實際上是在下降的。今年11月，純商品住宅的成交量，同比下降幅度更是高達50%。
走勢
以新房為例，今年以來，新房的交易，受到較多行政管控的影響。上半年，北京政府實行預售證監(jiān)管，當時的標準是“申請價格不能高于周邊項目價格、不能高于項目前期的批準價格”。
到今年年中以后，一些高價項目開始獲得預售證，如鴻坤林語墅、龍湖雙瓏原著等，預售證管制出現(xiàn)一定的松動；高價地也開始出現(xiàn)，如中糧在孫河所拿地塊，樓面地價超過5萬元/平方米。不過，預售證監(jiān)管在當時也并沒有完全放開。
這種稍顯寬松的形式并沒有持續(xù)多久，年底，嚴格的預售證監(jiān)管又開始出現(xiàn)，不僅高端項目拿不到預售證，一些剛需、小戶型項目也拿不到。這一定程度限制了市場供應量，從而會直接影響交易量。
新房交易量下降，與行政管控有直接的關系，并不完全是由供需決定。
根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年前10個月，北京期房住宅的供應量為43337套，為近5年的最低點，同比2012年下降20%。
“北京的調(diào)控政策執(zhí)行嚴格，導致成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。但是，從總體數(shù)據(jù)來看，購房者預期并沒有出現(xiàn)明顯的變化。一方面，從成交量來看，消費者都還在；另一方面，從價格來看，并沒有出現(xiàn)從上漲到下跌的變化，只是漲幅下降?！睂τ谀壳暗氖袌?，中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田表示。
根據(jù)中國指數(shù)研究院2013年11月百城價格指數(shù)，北京新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38 個百分點，成為十大城市中環(huán)比漲幅最低的城市；11月，北京主城區(qū)二手住宅價格環(huán)比漲幅收窄 0.83 個百分點至 0.79%，也是十大城市中收窄幅度最為明顯的城市。盡管無論新房還是二手房，北京都成為漲幅收窄最為明顯的城市，但總體仍然處于上升空間。
“現(xiàn)在的確是進入一個調(diào)整期，存在上升乏力的現(xiàn)象。不過，現(xiàn)在的市場是一個政策主導的市場。從需求來看，無論是自住買房、還是投資買房，其實都帶有投資性，在這種情況下，需求是可以無限放大的?！?北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，假設放開行政管控，短期內(nèi)市場肯定是大幅上漲。
明年樓市走勢有兩個重要影響因素，一是供應量，二是調(diào)控政策。從供應來看，今年北京土地供應量大幅上漲是既成事實，今年前11個月，北京成交商品住宅用地約868公頃，完成全年供應計劃的102%，這是北京少有的完成土地供應計劃的年份。
從具體數(shù)據(jù)來看，住宅土地供應情況更是可觀。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，前11個月，北京出讓住宅類地塊規(guī)劃建筑面積1204萬平方米，約是去年同期608萬平方米的2倍，超過2009年至2012年所有的年份。如果這些土地在接下來一兩年順利供應到市場，將會顯著影響供需市場。
此外，在此輪調(diào)控中出現(xiàn)的新型剛需產(chǎn)品——自住型商品房用地的供應，也將是影響市場行情的潛在因素。目前供應土地所對應的此類房屋供應約為2.5萬套。張大偉認為，如果到明年上半年，繼續(xù)大量供應自住型商品用地、供應房屋數(shù)量達到7萬套左右，這就意味著普通人也有可能買到這類房屋，將會對市場預期產(chǎn)生明顯影響。而明年此類土地供應會如何，也屬于調(diào)控政策的范圍內(nèi)。
何田認為，預計明年一季度，交易量不會比現(xiàn)在差，總體而言，明年如果政策平穩(wěn)，新增貸款指標上升，銷售量和價格依然會上漲，但是漲幅會較今年放緩。（記者 胡芳潔）
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