12月22日，醞釀7年之久的《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)公布，明年3月1日正式實(shí)施。記者從國土資源部了解到，廣受關(guān)注的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作當(dāng)前進(jìn)展順利，完成登記就意味著國家對不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容依法進(jìn)行了確認(rèn)，我國不動產(chǎn)的“大數(shù)據(jù)時代”即將到來。
雖然不動產(chǎn)登記最主要的制度目的在于保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、防范交易風(fēng)險(xiǎn)，但公眾對其的期待卻并不止于此。房價(jià)會應(yīng)聲下跌么？房產(chǎn)腐敗會否受到遏制？它對房產(chǎn)稅政策和今后的樓市調(diào)控有什么影響？
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度意在何方
關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的討論，承載了社會各界廣泛關(guān)注和更多期待，此次《條例》出臺究竟釋放了哪些信號？
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲認(rèn)為，《條例》的出臺和實(shí)施有三方面重要意義。一是有利于摸清家底，它使得我們國民經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更為準(zhǔn)確、清晰地呈現(xiàn)出來。二是有利于保護(hù)權(quán)益，不動產(chǎn)登記本身有一個確權(quán)過程，合法的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)交易受到《中華人民共和國物權(quán)法》等法律保護(hù)。三是使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，進(jìn)一步提升國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平。
早在2007年，《物權(quán)法》出臺時就明確提出不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。這項(xiàng)制度是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平有著重要意義。
國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華在接受記者采訪時說，按照物權(quán)法確定的原則，國土資源部持續(xù)開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的理論及立法研究工作，組織相關(guān)單位收集整理了各大洲12個國家和地區(qū)、50多萬字的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)資料，深入開展比較研究，形成了豐富的理論研究和立法基礎(chǔ)?！稐l例》正式出臺，為建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據(jù)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一指出，建立不動產(chǎn)登記制度主要是為了保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)各類產(chǎn)權(quán)信息的進(jìn)一步完善。對于不動產(chǎn)登記，城里人比較關(guān)心自己的房子。但對于我國來說，最大一筆不動產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)?！段餀?quán)法》及《條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。同時，建立不動產(chǎn)登記制度還起到統(tǒng)計(jì)和公示的雙重目的，有利于政府對公共資源的優(yōu)化配置，并由此制定相關(guān)政策措施。
目前，我國不動產(chǎn)登記的職責(zé)分布在多個部門。住建、國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門“各管一塊、各自為政”，其登記存在著碎片化現(xiàn)象，導(dǎo)致社會成本居高不下。
魏莉華說，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利重疊、漏登；由于不同部門管理和登記，容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)諸多矛盾糾紛。實(shí)施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記準(zhǔn)確性和權(quán)威性，更好地維護(hù)當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)。同時，統(tǒng)一登記實(shí)施后，建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，將有效保障不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)不動產(chǎn)市場的正常交易秩序。
從宏觀調(diào)控的角度來說，制定科學(xué)的政策需要真實(shí)完整的數(shù)據(jù)支持。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國華教授說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是構(gòu)建市場經(jīng)濟(jì)體制不可或缺的重要內(nèi)容。只有了解不動產(chǎn)總量和各類產(chǎn)權(quán)的占比情況，才能夠?qū)κ袌鰷?zhǔn)確判斷，科學(xué)制定調(diào)控政策，精準(zhǔn)打擊市場中出現(xiàn)的問題。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波說，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對多個領(lǐng)域改革形成多方的支撐，有助于完善反腐機(jī)制、為官員財(cái)產(chǎn)公開創(chuàng)造條件，還有利于建立產(chǎn)權(quán)清晰、高效流轉(zhuǎn)的全國統(tǒng)一不動產(chǎn)交易市場，進(jìn)一步完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有望重構(gòu)房地產(chǎn)市場
《條例》共六章三十五條，對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享和保護(hù)等作出規(guī)定。不過對老百姓來說，最關(guān)注的還是《條例》是否會對房價(jià)產(chǎn)生影響。
對此，專家認(rèn)為這兩者并沒有直接關(guān)聯(lián)，《條例》可能會改變一部分人對樓市的心理預(yù)期，特別是多套房，尤其是多套豪宅的持有者，包括官場中的“房叔”、“房姐”，但對整個房地產(chǎn)交易市場影響不大。再加上到明年3月還有一個比較長的過渡期，所以房價(jià)不太可能會很快應(yīng)聲下跌。
不過，由于不動產(chǎn)登記具備產(chǎn)權(quán)界定與統(tǒng)計(jì)功能，制度出臺將重構(gòu)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，促進(jìn)樓市理性回歸。
一是摸清底數(shù)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場正在建立長效調(diào)控機(jī)制。通過全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)，國家將掌握住宅產(chǎn)權(quán)個人分布、家庭分布、區(qū)域分布狀況，進(jìn)而可以大致推算潛在住宅需求狀況。《條例》明確，應(yīng)按規(guī)定辦理登記的不動產(chǎn)包括集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)等十大項(xiàng)。
二是調(diào)整政策。過去差別化住房信貸政策在二套房認(rèn)定時，存在“認(rèn)房不認(rèn)貸”或“認(rèn)貸不認(rèn)房”的糾結(jié)。若不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施，這些差異化問題就會迎刃而解，甚至可以通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)為銀行發(fā)放首套房貸、房地產(chǎn)稅收征繳、公積金政策提供詳細(xì)個人清單。上海德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，不動產(chǎn)登記可以使各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策更加精準(zhǔn)、更具有針對性，也就是說，未來各地樓市的調(diào)控可以因地制宜，告別“一刀切”的時代。
三是調(diào)節(jié)供應(yīng)。國土部門根據(jù)住宅產(chǎn)權(quán)登記狀況，結(jié)合外來人員流動狀況以及上一年成交狀況，可大致合理推算潛在住宅需求規(guī)模，并制定實(shí)施當(dāng)年住宅用地計(jì)劃，促進(jìn)市場供求基本平衡。
四是改革稅制。土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅收體系轉(zhuǎn)變是歷史趨勢。從西方發(fā)達(dá)國家看，房產(chǎn)稅是地方政府稅收主要來源。房地產(chǎn)稅也是不動產(chǎn)登記制度加速落地重要原因之一。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅之間存在內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。因此，在房地產(chǎn)稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，并摸清全國的不動產(chǎn)“底細(xì)”。
五是引導(dǎo)需求。在過去較長時間里，投資投機(jī)性住宅需求成為驅(qū)動我國房價(jià)上漲的主要因素，其中也摻雜著腐敗需求。在不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)一登記后，腐敗需求將大幅萎縮，甚至出現(xiàn)拋售狀況。同時，國家對投資投機(jī)性住宅需求的抑制與調(diào)整將更具針對性，配合各種金融稅收政策，有效抑制這些需求“興風(fēng)作浪”。
我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷黃金十年發(fā)展之后，現(xiàn)在已盡顯“疲態(tài)”，住宅市場需求動力明顯減弱，增長空間已經(jīng)收窄。這是市場機(jī)制自發(fā)作用結(jié)果，也是樓市內(nèi)在調(diào)整需要，但不能排除未來樓市仍存在非理性運(yùn)行可能性。不動產(chǎn)登記條例的出臺，將在供求兩方面引導(dǎo)市場調(diào)整、平衡，并奠定我國樓市理性運(yùn)行基礎(chǔ)。
不過，中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記如要發(fā)揮更多作用，還需幾個先決條件，即實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)查詢、為房產(chǎn)稅提供準(zhǔn)確信息，以及完善的居民信息體系和信用體系。房地產(chǎn)稅擬定還需較長時間的論證，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生波動。
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