鄭州完善《商品房預(yù)售方案》 二手房交易將啟用新合同
開發(fā)商賣房子，首先得取得預(yù)售證，但購房者通過預(yù)售證了解樓盤的情況有限，一旦出現(xiàn)糾紛購房者很難維權(quán)。昨天，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布了修訂后的《商品房預(yù)售方案》，增加了小區(qū)停車位、開發(fā)情況、工程質(zhì)量等熱點(diǎn)問題，今后開發(fā)商賣房子再想糊弄購房人就難了。
▲二手房新合同主要條款增加至16項(xiàng)，可操作性更強(qiáng)，讓買賣雙方更放心
【內(nèi)容】 新規(guī)詳實(shí)透明 助業(yè)主放心購房
“此前的商品房預(yù)售方案內(nèi)容相對來說簡單，消費(fèi)者了解樓盤整體情況全靠售樓人員介紹，法律約束力不強(qiáng)?！编嵵菔蟹抗芫质袌龉芾硖幫豕馇魅谓榻B，新預(yù)售方案增加了不少購房人關(guān)心的內(nèi)容，如小區(qū)停車位、開發(fā)情況、工程質(zhì)量等熱點(diǎn)問題。
按照要求，開發(fā)商在預(yù)售方案中承諾的內(nèi)容更加詳實(shí)，從售樓人員口頭解說變成了文字，具有合同約束力。從明年1月1日起，開發(fā)商新申請商品房預(yù)售證，必須在售樓部公示《商品房預(yù)售方案》，下一步還要上網(wǎng)公示。
王光乾說，對于開發(fā)商分期分批開盤的行為，新預(yù)售方案要求開發(fā)商寫明項(xiàng)目一共分幾期，每期推多少房源，每期的開工時(shí)間、銷售時(shí)間、竣工時(shí)間都要填清楚。“目的是讓購房者心中有數(shù)，可以選擇合適的入市時(shí)間，避免短期內(nèi)人為的恐慌性購房行為。”
同時(shí)，修訂后的《商品房預(yù)售方案》明確開發(fā)企業(yè)為工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，對建設(shè)工程的質(zhì)量全面負(fù)責(zé)，防止出現(xiàn)個(gè)別不誠信開發(fā)商開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目就拍屁股走人，房屋出現(xiàn)了問題找不到人的情況。
【關(guān)注】 小區(qū)停車位問題 事先明確約定
停車難問題目前困擾著很多小區(qū)、寫字樓的業(yè)主。很多小區(qū)的此類糾紛發(fā)生在小區(qū)交付使用后，主要原因是開發(fā)商車位只售不租或只租不售，不讓沒買車位的車輛進(jìn)入小區(qū)車庫等。
王光乾表示，針對這一問題，新的預(yù)售方案對車庫歸屬、項(xiàng)目配建附屬情況等進(jìn)行了明確表述，要求開發(fā)商如實(shí)填報(bào)車位的位置、數(shù)量，并明確是向小區(qū)業(yè)主出售還是出租或附贈(zèng)，地下人防工程范圍內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位，也要明確是提供給小區(qū)業(yè)主有償使用還是無償使用。此外，對哪些屬于業(yè)主共有的房屋和公共設(shè)施，哪些屬于開發(fā)商的，在新方案中也都要求開發(fā)商進(jìn)行明確約定。
小區(qū)的地下停車位，到底能不能銷售？這個(gè)問題很多市民都非常關(guān)心。
王光乾解釋，這要分情況看，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中明確是地下停車位的，開發(fā)商可以向房管局申請現(xiàn)房銷售證書，通過正規(guī)的商品房買賣合同銷售停車位。如果地下停車場是人防工程，則只能租賃不能銷售，法律規(guī)定人防工程的投資人享受平時(shí)的使用權(quán)。無論小區(qū)停車位是租是售，都應(yīng)優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需求。
【查處】 開發(fā)商違規(guī) 將通過媒體予以曝光
按照規(guī)定，新的預(yù)售方案將從2013年1月1日起執(zhí)行，開發(fā)企業(yè)應(yīng)如實(shí)報(bào)送、公示預(yù)售方案，并承諾按預(yù)售方案開展銷售活動(dòng)。
王光乾稱，鄭州市房管局將加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)預(yù)售方案實(shí)施情況的監(jiān)管，對違反預(yù)售方案的行為，將責(zé)成開發(fā)企業(yè)作出書面說明并限期整改，開發(fā)企業(yè)拒不進(jìn)行整改或整改不到位的，房管局將暫停該項(xiàng)目商品房銷售聯(lián)機(jī)備案網(wǎng)簽資格，即暫停開發(fā)商簽訂合同售房。“不僅違規(guī)行為要記入企業(yè)信用檔案，還要通過媒體予以曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，按照法律法規(guī)予以查處?！?/p>
■ 圍堵“黑中介”
二手房交易新合同
明年1月1日啟用
經(jīng)過一年半的修訂、完善，昨天，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布了新版的二手房買賣合同示范文本。從明年1月1日起，新合同將正式推廣使用。
“今后，看一下合同就能分辨是不是正規(guī)中介。”鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長葉琦介紹，新版合同特意在合同封面設(shè)定監(jiān)制編號(hào)，這個(gè)編號(hào)就是中介在房管局的備案號(hào)碼。同時(shí)，考慮到大部分市民缺乏房屋交易流程和知識(shí)，合同首頁增加了簽約須知，對消費(fèi)者簽約應(yīng)注意的事項(xiàng)進(jìn)行了重點(diǎn)提示，并公布了主管部門監(jiān)督電話。
同老版的合同相比，新版合同將主要條款增加至16項(xiàng)，內(nèi)容更具體，可操作性也更強(qiáng)。
“合同內(nèi)容上，增加了很多選擇性、提示性的條款?！比~琦說，不熟悉二手房交易過程的市民，可以仔細(xì)閱讀這些新增條款進(jìn)行選擇，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
對于易產(chǎn)生爭議和糾紛的條款，新版合同也予以了細(xì)化。比如定金問題，新版合同就設(shè)定了賣方保管、中介保管和不設(shè)定金3種方式供當(dāng)事人選擇。
此外，新版合同專門增加了附件《房屋狀況說明書》，說明書中詳細(xì)記錄交易房屋的基本信息，配套設(shè)施設(shè)備信息，隨房屋家具、電器、用品清單，債權(quán)債務(wù)信息等，交易當(dāng)事人只需對照信息填寫、查驗(yàn)即可。（東方今報(bào)記者 王獻(xiàn)軍 通訊員 文保成/文 記者 袁曉強(qiáng)/圖）
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