5月12日下午，記者在鄭州市房管局辦事大廳看到，辦理業(yè)務(wù)的人排起長(zhǎng)隊(duì)。
核心提示 |“北京首套房貸款利率松動(dòng)放款加速”的消息，像一場(chǎng)遲到的春雨，突然降臨焦灼的樓市。
從年初到5月，鄭州首套房貸款一路收緊，從最初的基準(zhǔn)利率，到現(xiàn)在“最高上浮30%”，讓著急買(mǎi)房的剛需一族倍感煎熬。鄭州首套房貸款利率會(huì)松動(dòng)嗎？進(jìn)入5月份以來(lái)，鄭州連續(xù)放出“購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)保”、“公積金和商業(yè)貸款可以‘組合貸’”政策信號(hào)，對(duì)樓市實(shí)際有哪些作用？昨天，本報(bào)記者進(jìn)行了一番調(diào)查。
探銀行房貸利率沒(méi)松動(dòng)，但放款速度加快
昨天上午9點(diǎn)，記者來(lái)到位于農(nóng)業(yè)路與經(jīng)三路交叉口附近的中國(guó)銀行鄭州中苑支行。個(gè)貸部門(mén)許經(jīng)理告訴記者，目前確實(shí)從網(wǎng)上看到一些大城市開(kāi)始出現(xiàn)房貸松動(dòng)的跡象，但是就鄭州來(lái)看，多家銀行目前還沒(méi)有出現(xiàn)房貸松動(dòng)的情況，中行執(zhí)行首套房貸款利率上浮10%。至于審批，只要是手續(xù)齊全，放款速度有所變化，一個(gè)月就能放款。
農(nóng)業(yè)路上的中信銀行客戶經(jīng)理吳經(jīng)理說(shuō)道，大城市出現(xiàn)的房貸松動(dòng)，還未波及鄭州。中信銀行目前首套房貸款利率上浮20%。吳經(jīng)理表示，只要手續(xù)合格，證件齊全，最多一個(gè)月就能放款。這樣的放款速度，比前段時(shí)間要快得多。
此外，工行、建行、浦發(fā)、光大等銀行信貸部門(mén)也表示，首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%到30%，放款速度普遍加快。之前多數(shù)銀行“少則3個(gè)月多則半年”，現(xiàn)在只要手續(xù)齊全，一個(gè)月左右就能放款。
探市場(chǎng)鄭州房管局辦事大廳重現(xiàn)長(zhǎng)隊(duì)
“房地產(chǎn)形勢(shì)咋樣，看看房管局辦事大廳有沒(méi)有排隊(duì)就知道了?！弊蛱?，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局辦事大廳管理辦公室一位副主任說(shuō)。他說(shuō)，4月份，房管局辦事大廳冷冷清清；5月份以來(lái)，大廳已經(jīng)出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象。
昨天，記者來(lái)到鄭州市房管局東區(qū)辦事大廳，發(fā)現(xiàn)不少窗口的確排起長(zhǎng)隊(duì)。在河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京看來(lái)，5月房貸放款速度加快，為樓市添了一把火。還有一個(gè)更重要的原因，鄭州即將出臺(tái)一些樓市新政策。
5月初，《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)稿》)發(fā)布。這是鄭州首次就個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保出臺(tái)《意見(jiàn)稿》?！兑庖?jiàn)稿》稱，擔(dān)保機(jī)構(gòu)不光是為公積金貸款提供擔(dān)保，還為商業(yè)貸款提供擔(dān)保。
競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東評(píng)價(jià)，該政策是首度側(cè)重于給金融機(jī)構(gòu)和銀行信心的放寬性房地產(chǎn)調(diào)控政策，抓住了現(xiàn)在市場(chǎng)下滑的關(guān)鍵是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，降低了斷供風(fēng)險(xiǎn)，避免金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)貸款。
從鄭州市還傳出另外一個(gè)消息，“公積金和商業(yè)貸款將可以‘組合貸’”。鄭州住房公積金現(xiàn)在最高只能貸款45萬(wàn)元，且不能和商業(yè)貸款一起使用。這項(xiàng)政策實(shí)施后，老百姓貸款買(mǎi)房的積極性會(huì)更高。
探原因銀行為啥收緊房貸？不掙錢(qián)、風(fēng)險(xiǎn)高
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧接受記者采訪時(shí)表示：銀行在房貸方面并沒(méi)有松動(dòng)，原因很簡(jiǎn)單：一方面，房貸不掙錢(qián)；另一方面，銀行目前更不愿意承擔(dān)可能的風(fēng)險(xiǎn)。
余豐慧解釋，中國(guó)樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，而現(xiàn)在仍在貸款的購(gòu)房者大多是剛性需求的首套房，目前首套房房貸利率6.5%左右，而銀行攬儲(chǔ)理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率很多都在5%甚至6%以上，吸儲(chǔ)成本很高，銀行吃利差顯然利潤(rùn)已經(jīng)非常小。
廣西南寧打響松綁限購(gòu)第一槍后，天津?yàn)I海新區(qū)、杭州蕭山、江蘇無(wú)錫等緊隨其后。在余豐慧看來(lái)，這些地方政府陸續(xù)匆忙救樓市，恰恰從側(cè)面反映出目前樓市的危機(jī)，反映出房地產(chǎn)低迷和房?jī)r(jià)向下的趨勢(shì)。而對(duì)于銀行而言，目前更不愿意承擔(dān)可能的風(fēng)險(xiǎn)。央行規(guī)定各商業(yè)銀行的存貸比不得超過(guò)75%。舉例說(shuō)來(lái)，就是銀行吸收1000億的存款只能房貸750億，那么目前利潤(rùn)小、風(fēng)險(xiǎn)大的房貸額度在銀行的放款額度里的比例就不比從前了。
銀行收緊房貸，已經(jīng)影響到房企資金鏈。中原信托業(yè)務(wù)部經(jīng)理魏東接受記者采訪時(shí)表示，目前房企融資明顯受到阻力，面對(duì)樓市下行壓力，金融機(jī)構(gòu)更愿意錦上添花，而不愿意雪中送炭。銀行按揭跟不上，房企資金鏈壓力很大，而目前信托對(duì)房產(chǎn)的項(xiàng)目本身要求更高。中原信托現(xiàn)在只做一二線城市的項(xiàng)目，對(duì)于河南他們的項(xiàng)目更多集中在鄭州和洛陽(yáng)。
探效果地方微刺激提振作用不大
鄭州5月連續(xù)放出“購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)?！薄ⅰ肮e金和商業(yè)貸款可以‘組合貸’”政策信號(hào)，對(duì)樓市實(shí)際有哪些作用？昨天，記者在走訪時(shí)，銀行個(gè)貸經(jīng)理們普遍表示，作用可能并不大。
中國(guó)銀行鄭州中苑支行個(gè)貸經(jīng)理許經(jīng)理說(shuō)，鄭州即將出臺(tái)的新政，對(duì)于銀行信貸層面影響可能并不大。銀行信貸行為是“全國(guó)一盤(pán)棋”，以上級(jí)銀行通知為準(zhǔn)，地方政府政策影響不大。
他表示，現(xiàn)在還未接到上級(jí)通知，所以信貸政策今后變化幅度有限。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀也在博文中公開(kāi)表示，中國(guó)這些地方政府的刺激政策沒(méi)有貨幣助陣，在地方財(cái)稅的小盤(pán)子里讓利，只能稱之為微刺激，不會(huì)有全國(guó)性的提振效果。她還表示，中國(guó)的房地產(chǎn)的重要性，說(shuō)一千道一萬(wàn)，主要是作為地方財(cái)政頂梁柱的功能、作為金融運(yùn)作最重要抵押品的功能，只有讓地方找到合法合理的稅收之道，讓中國(guó)金融建立有效的信用定價(jià)體制，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能恢復(fù)房地產(chǎn)而不是融資品的本來(lái)面目。
農(nóng)業(yè)路中信銀行吳經(jīng)理說(shuō)，近期房貸利率應(yīng)該沒(méi)有下落的可能，預(yù)計(jì)在下半年可能還會(huì)停貸，因?yàn)榉刨J規(guī)模吃緊，資金壓力太大。
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全國(guó)多個(gè)城市放寬房地產(chǎn)調(diào)控政策
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，近日，多個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)傳出“救市”的聲音，這種聲音甚至已經(jīng)從四線城市擴(kuò)展至二線城市。傳言四起之際，有的城市立刻站出來(lái)辟謠，有的城市卻直接坐實(shí)了傳言。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至5月11日，2014年4月份以來(lái)，無(wú)錫、南寧、杭州蕭山、天津?yàn)I海、銅陵以及鄭州先后拋出放寬房地產(chǎn)調(diào)控的政策，盡管實(shí)施舉措各不相同，但拋出各種救市政策的城市已經(jīng)增加至6個(gè)。
“實(shí)施增加市場(chǎng)信心的政策，最主要是為了緩解庫(kù)存壓力，減少資金沉淀，加速資金流動(dòng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，畢竟，庫(kù)存過(guò)高的城市容易淪為“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投資也將遭到重創(chuàng)。
值得一提的是，以往實(shí)施救市政策都是給購(gòu)房者信心，從而提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，但在此輪“救市潮”中，鄭州市擬推出“購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)?！闭撸@是全國(guó)地方政府首次出臺(tái)類似政策。
“事實(shí)上，這是減少斷供風(fēng)險(xiǎn)，給銀行和金融機(jī)構(gòu)信心?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。
房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅4月現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)
據(jù)新華社電財(cái)政部12日發(fā)布數(shù)據(jù)，4月份，地方本級(jí)財(cái)政收入6669億元，同比增長(zhǎng)9.8%。此外，前四月累計(jì)，地方本級(jí)財(cái)政收入26150億元，同比增長(zhǎng)11.3%，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對(duì)地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)明顯回落。
4月份，受近期商品房銷(xiāo)售額下降影響，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅443億元，下降4.2%，較3月回落明顯。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，下降3.1%。此外，4月份，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等地方小稅種分別增長(zhǎng)1.2%、24%、3.2%和16.9%。（記者王 磊傅豪 實(shí)習(xí)生 閆朋輝 文 記者 白周峰攝 影）
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