停車位只賣不租，開發(fā)商和業(yè)主發(fā)生糾紛該咋辦
鄭州靠“約談” 外省是重罰
江蘇曾出臺(tái)法規(guī)：開發(fā)商只賣不租將被重罰，人防車位最多租3年
不少市民稱地下停車位只賣不租不合理。
1月12日以來(lái)，《河南商報(bào)》持續(xù)關(guān)注了鄭州市地下停車位只賣不租的現(xiàn)象。報(bào)道刊發(fā)以來(lái)，眾多市民反映，他們遇到類似情況，都覺(jué)得不合理，卻又無(wú)可奈何，抗?fàn)幍慕Y(jié)果還是屈服。
對(duì)于眾多居民反映的問(wèn)題，鄭州市相關(guān)部門是如何解決的？對(duì)于這一普遍現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)有沒(méi)有完善解決的先例？
【居民】
“多方奔走后 可能還是解決不了”
1月12日，《河南商報(bào)》報(bào)道了鄭州市紫域云庭小區(qū)，開發(fā)商對(duì)地下停車位“只賣不租”的問(wèn)題。連日來(lái)，業(yè)主何先生一直奔走在維權(quán)的路上。
何先生認(rèn)為，開發(fā)商有兩處違規(guī)：一是擅自更改地面42個(gè)停車位規(guī)劃，建成了商店等；二是買賣屬于人防工程的負(fù)二層停車位?！罢f(shuō)是租賃20年贈(zèng)送50年，其實(shí)和買賣同樣性質(zhì)?！彼f(shuō)。
他們先是反映到辦事處，辦事處城管科表示，對(duì)于開發(fā)商違規(guī)建設(shè)的地面建筑，將責(zé)令限期拆除。
他們又到鄭州市規(guī)劃局反映，規(guī)劃局的回復(fù)是：地面上規(guī)劃的確實(shí)是停車位，對(duì)于開發(fā)商違規(guī)建設(shè)問(wèn)題，目前正在調(diào)查。而到鄭州市房管局反映“強(qiáng)賣”停車位問(wèn)題時(shí)，何先生說(shuō)，房管局接待領(lǐng)導(dǎo)稱，可聯(lián)系開發(fā)商協(xié)商解決，“但開發(fā)商不配合，房管局暫停了他們的預(yù)售和網(wǎng)簽?！?/p>
雖然各個(gè)部門都在自己的權(quán)限范圍內(nèi)解決問(wèn)題，但是他擔(dān)心，“忙到最后，停車位只賣不租的問(wèn)題可能還是解決不了”。
【房管局】
以“約談”開發(fā)商為主
河南商報(bào)記者注意到，2013年，鄭州亞星城市山水小區(qū)地下停車位只賣不租，經(jīng)“心通橋”（鄭州市網(wǎng)絡(luò)行政全媒體平臺(tái)）督辦，房管局要求公司限期改正，但開發(fā)商的做法是，迅速大幅提高停車租賃價(jià)格。此后，類似情況多有發(fā)生，房管局的做法一般是“約談”。
2014年鄭州市房管局曾出過(guò)一份公開回復(fù)，對(duì)地下停車位有關(guān)情況做出了說(shuō)明?；貜?fù)中提到，將人防工程用于地下停車位，開發(fā)商將地下停車位的使用權(quán)一次性出售或是分期租賃給業(yè)主，這一做法在鄭州乃至全國(guó)其他城市都不同程度存在，其實(shí)質(zhì)是租賃行為，由此引發(fā)的開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛，雙方可通過(guò)協(xié)商或訴訟解決。
而按照物權(quán)法及《鄭州市房屋登記條例》的相關(guān)規(guī)定，屬于非人防工程的地下車位，具體是以出售、附贈(zèng)還是出租的方式，是開發(fā)商與購(gòu)房業(yè)主的協(xié)商約定，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)強(qiáng)制干涉。但由于供求關(guān)系問(wèn)題，開發(fā)商往往會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況，采取只售不租的形式。
“對(duì)于這一問(wèn)題，我局多是通過(guò)約談的方式，要求開發(fā)商考慮業(yè)主的實(shí)際情況，采取靈活、多樣的經(jīng)營(yíng)方式，以取得業(yè)主的理解和認(rèn)可?！狈抗芫址矫姹硎?，“但約談不算行政行為，畢竟對(duì)方?jīng)]有違規(guī)，沒(méi)法提出強(qiáng)制要求?！?/p>
昨日，河南商報(bào)記者聯(lián)系鄭州市房管局，工作人員表示，以公開回復(fù)為準(zhǔn)。
【人防辦】
人防工程面臨確權(quán)難題
按照物權(quán)法規(guī)定，一般由開發(fā)商建設(shè)的地下空間，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，可賣、可租；而對(duì)于屬于人防工程的地下空間，目前法律上并沒(méi)有確權(quán)，目前鄭州市的地下停車空間，有一部分屬于人防工程。對(duì)于這一部分，開發(fā)商能否“一租70年”？
對(duì)于河南商報(bào)記者的采訪，鄭州市人防辦進(jìn)行了書面回復(fù)?；貜?fù)稱，根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，物的權(quán)利歸屬必須由法律確定，鄭州在這方面雖然也做了些探索，但無(wú)權(quán)對(duì)人防工程的所有權(quán)做出規(guī)定。鑒于以上原因，截至目前，鄭州市轄區(qū)內(nèi)所有的人防工程均沒(méi)有辦理所有權(quán)確權(quán)登記。也就是說(shuō)，人防工程的所有權(quán)到底是國(guó)家的還是建設(shè)單位的、業(yè)主的，法律上沒(méi)有明確。
回復(fù)稱，既然人防工程沒(méi)有進(jìn)行確權(quán)登記，大家說(shuō)的“售賣”就不存在所有權(quán)的交割，所以不是售賣行為。對(duì)于這種“售賣”行為，《中華人民共和國(guó)行政處罰法》、《中華人民共和國(guó)人民防空法》、《河南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)人民防空法>辦法》、《河南省人民防空工程管理辦法》等沒(méi)有列舉對(duì)這一行為的禁止性或者處罰性條款。
地下人防工程的產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)，只能由法律確定。目前，這個(gè)問(wèn)題只能期待通過(guò)國(guó)家立法解決。
河南商報(bào)記者在走訪中，也有部分政府工作人員表達(dá)了無(wú)奈。有工作人員說(shuō)，他們經(jīng)常接到居民的類似投訴，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，“法無(wú)授權(quán)不可為”，但是依照民法原則，“法無(wú)禁止皆可為”。這就導(dǎo)致政府作為上無(wú)法可依，但是在開發(fā)商方面，“沒(méi)有說(shuō)不讓這么干，就可以這么干”。也有不少公務(wù)員表示：“不光是業(yè)主困擾，我們也困擾，我們也是業(yè)主，也遇到這個(gè)問(wèn)題。 ”
【江蘇】
通過(guò)本地立法 解決停車位“只售不租”
于2013年5月1日實(shí)施的新版《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）中，最大亮點(diǎn)就是，“賣不掉的車位不能拒不出租”。
對(duì)于小區(qū)的那些產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的地下停車位，《條例》中指出，如果開發(fā)商堅(jiān)持只售不租，將被處以10萬(wàn)元到50萬(wàn)元的罰款。如果被罰款之后依然不執(zhí)行，那么主管部門可繼續(xù)處罰，而不是只能進(jìn)行一次性處罰。對(duì)此當(dāng)?shù)氐慕忉屖牵骸败囄徊皇巧唐贩?，它只是小區(qū)的配套之一，其建設(shè)的初衷就是提供給業(yè)主使用的。如果開發(fā)商只售不租，顯然與初衷相悖。”
對(duì)于把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程作為停車位的，《條例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。這樣就杜絕了一口氣收取幾十年租金的情況。“人防車位在法律上所有權(quán)不明，開發(fā)商就不應(yīng)該賣?！苯K省人大常委會(huì)法工委副主任劉克希表示。
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