北京商辦市場陷入冰點之際，綠城中國出售了北京多幅商用物業(yè)資產(chǎn)。接盤者中出現(xiàn)了北京萬科、綠城中國舊日高管羅釗明等身影。

　　5月7日晚間，綠城中國宣布，其與買方中投發(fā)展就分別出售綠城銀石及杭州力濤的全部股權達成協(xié)議，出售代價分別為17.85億元及16.91億元。據(jù)了解，這兩個標的資產(chǎn)涉及北京朝陽區(qū)三幅有商用物業(yè)規(guī)劃的土地和樓宇資產(chǎn)。

　　另有聲音稱，北京萬科可能參與開發(fā)上述地塊。截至記者截稿，萬科方面并未予以回復。

　　“據(jù)我們了解，萬科也在轉(zhuǎn)型，商業(yè)及辦公類物業(yè)的開發(fā)及持有也是萬科轉(zhuǎn)型的方向之一，因此，萬科參與開發(fā)運營上述項目的可能性很大?！遍L富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉向《證券日報》記者表示，北京對商業(yè)項目的限購政策對類似于上述地塊的集中式辦公物業(yè)的價格影響有限，不會改變商辦物業(yè)的趨勢。

　　綠城35億元出售商業(yè)資產(chǎn) 

　　據(jù)了解，綠城中國此次轉(zhuǎn)讓的兩個公司分別持有北京朝陽區(qū)三幅商業(yè)項目用地。綠城銀石擁有的資產(chǎn)是兩幅位于北京市朝陽區(qū)的地塊，總地盤面積合共約為1.3萬平方米，擬開發(fā)為商用物業(yè)。杭州力濤間接持有一幅位于北京市朝陽區(qū)的地塊，總地盤面積約為3204平方米，連同位于其上若干屬于服務式公寓的樓宇。

　　根據(jù)兩家目標公司于2017年4月30日的權益應付代價及資產(chǎn)凈值等，綠城中國預期將通過出售這兩家公司獲取的錄得除稅前估計收益分別約12.56億元及3.76億元。

　　對于此次出售，綠城表示，集團不時檢討現(xiàn)有土地儲備及開發(fā)項目，而該等出售事項將讓其實現(xiàn)于綠城銀石及杭州力濤的投資收益、獲取額外現(xiàn)金流入，及重新調(diào)配更多財務資源至日后潛在投資機遇或本集團營運資金。

　　對此，楊明偉向本報記者表示，綠城中國的優(yōu)勢還是在于高品質(zhì)的住宅開發(fā)和物業(yè)管理，因此綠城轉(zhuǎn)讓該項目不排除是希望集中精力做自己擅長的事。實際上，據(jù)記者了解，綠城中國在北京布局不多，基本以住宅開發(fā)為主，集團對沉淀資金量較大的商業(yè)資產(chǎn)，運營興趣并不大。

　　“此類項目沉淀資金規(guī)模較大，北京的商辦市場又陷入冰點，解封時間尚不確定。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進向本報記者稱，這個時候通過股權轉(zhuǎn)讓可實現(xiàn)資金回籠，確保企業(yè)安全運轉(zhuǎn)。

　　值得關注的是，有媒體報道稱，在2015年12月份，綠城曾披露過計劃將綠城銀石全部股權出售予某家物業(yè)開發(fā)公司，作價19.5億元。最終，綠城終止了與上述買家的協(xié)議，繼而牽手中投發(fā)展。

　　接了“燙手山芋”？ 

　　據(jù)了解，此次的買方中投發(fā)展成立于2011年，定位為中國新型城鎮(zhèn)化建設，目前開發(fā)的項目有7個，其中一級開發(fā)的6個，分別為TBD項目，北七家項目，密云項目，天津項目，唐山項目，盤錦項目和亦莊項目，二級開發(fā)項目建筑面積約170萬平方米。

　　而2016年12月中旬，中投發(fā)展公開掛牌轉(zhuǎn)讓的94%股權在北京金融資產(chǎn)交易所進行競賣。北京綠城陽光投資有限公司（以下簡稱“綠城陽光”）以26.8億元擊退萬科、保利，拿下中投發(fā)展100%股權。隨后，綠城陽光的股東有所變化。其股東包括北京萬科、寧波大榭萊福投資合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳市迪暉投資發(fā)展有限公司、萊福資本管理有限公司，占股分別為40%、34.34、%20%及5.66%。據(jù)公開報道顯示，北京萬科首席執(zhí)行官劉肖的名字亦出現(xiàn)在綠城陽光董事欄。

　　值得一提的是，萊福資本的間接股東為羅釗明及阮宜玲夫婦。而且，萊福資本還在寧波大榭萊福中擁有99%的股權。另外的1%的股權依舊由羅釗明及阮宜玲共同持有。這意味著，羅釗明夫婦、北京萬科各持有綠城陽光40%股權，進而間接擁有中投發(fā)展各40%的權益。

　　而對于35億元接盤了商用物業(yè)項目，業(yè)內(nèi)有聲音稱，北京萬科、羅釗明等是間接接盤了“燙手山芋”，因為綠城中國入手三年后仍舊選擇脫手這個項目，可見即使是四環(huán)內(nèi)的商業(yè)用地，打造燕莎核心商圈的5A級國際商務寫字樓的美好愿景也是不容易變成現(xiàn)實的。

　　而對商用物業(yè)運營能力同樣并不見長的北京萬科，若參與開發(fā)運營，也不見得能刷出業(yè)績。尤其在目前北京商辦物業(yè)全面限購的市場環(huán)境中，分割面積賣給個人的銷售渠道已經(jīng)被封，若持有運營，則要沉淀大量資金，甚至多年難以盈利。

　　對此，嚴躍進表示，萬科積極開發(fā)運營，符合其對北京核心地段優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)開發(fā)運營的信心，但有一幅地塊為服務式公寓的樓宇，當前對商業(yè)公寓的管制較多，對該項目銷售還是持有運營的決定都會考驗接盤者。

　　另外值得關注的是，拋開開發(fā)運營問題，對于當下難以獲得土地儲備滿足擴張需求的企業(yè)來說，嚴躍進認為，通過參股企業(yè)來間接獲取土地，雖然有一定的穿馬甲的投資色彩，但這種模式等同于間接并購，后續(xù)會有其他房企效仿。另外，楊明偉也認為，從二級市場獲得土地開發(fā)運營權，土地區(qū)位優(yōu)勢明顯，交易模式靈活，是全國性房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源的重要方式，甚至已經(jīng)成為部分企業(yè)獲得土地儲備的主要方式。