祈樂苑逐漸形成了三層架構：最高層是業(yè)委會，由10位委員組成，全部為兼職，不拿一分錢工資；再往下，有一個物業(yè)中心，直屬業(yè)委會，設保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。為了保障業(yè)主知悉權，業(yè)委會還對每月開支收入予以公告，詳細到開會時購買水果的費用。

　　自管有煩惱，學費沒少交

　　當然，業(yè)主自管也不是那么好玩，酸甜苦辣咸一樣不少。

　　炒掉舊物業(yè)公司后，祈樂苑聘請過另外一家物業(yè)公司，搞了一年的“半自管”：即所有收支全部由業(yè)委會統(tǒng)籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤。

　　但是，新物管干得也不咋地。業(yè)委會甚至發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司“吃空餉”。明明只有18個保安，拿工資的竟然有25個人。忍無可忍，2015年2月，祈樂苑業(yè)主投票再次炒掉物業(yè)公司，自行組建直接隸屬于業(yè)委會的物業(yè)中心，開始實施全面自管。

　　“專業(yè)的物業(yè)公司都管不好，靠你們幾個門外漢，行嗎？”個別業(yè)主質疑。剛剛走馬上任的冼敏強心里也打鼓：過去不滿意可以罵物業(yè)公司，如今要再管不好，挨罵的可就是我啦！

　　幸好冼敏強在企業(yè)做過管理，很快就穩(wěn)住了局面：用省下來的物管利潤適當提高保潔員、保安的工資，穩(wěn)定了人員隊伍，提高了勞動積極性。小區(qū)狀況為之一變，業(yè)主信任度明顯回升。

　　不過，錯也沒少犯，學費也沒少交。

　　比如對于車輛停放，業(yè)委會擬了一個車輛管理規(guī)定，經過業(yè)主大會投票通過了，但由于缺乏經驗沒有考慮到訪客停車問題，對所有外來車輛一律實行8元/小時、上不封頂的收費政策。

　　這下不得了，小區(qū)里的老人們炸了鍋：孩子來看一下老爸老媽，陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎？

　　業(yè)委會見招拆招：發(fā)放了2.5元/小時的“親友卡”，罵聲變成掌聲，皆大歡喜。

　　3年來，業(yè)主自管從青澀到純熟，運營慢慢走上正軌。自管第一年，小區(qū)所有監(jiān)控視頻、消防設施等全部換新，算是收拾完前物業(yè)留下的爛攤子；這兩年，業(yè)委會開始用結余款項對小區(qū)環(huán)境進行改造，讓祈樂苑變得更漂亮。

　　看起來很美，復制多思量

　　看到這，你是不是也羨慕嫉妒恨，也想學學祈樂苑。

　　友情提示，這事看起來很美，復制多思量。物業(yè)管理中矛盾是常態(tài)，利益永遠在動態(tài)平衡中。祈樂苑探索，也依然在路上。

　　就拿修雨棚這事來說，業(yè)委會便沒少煩心。“廣州雨多，很多業(yè)主希望在一樓屋檐修雨棚，進進出出方便；可一些二樓業(yè)主不干，嫌滴滴答答的吵?！辟魪娨粩偸终f，這事到現(xiàn)在還沒搞定，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業(yè)主自己討論決定。

　　這些年，報紙上、電視上、網絡上，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主糾紛不斷甚至發(fā)展為刑事案件的不少?？墒?，炒掉物業(yè)、業(yè)主自管可沒那么容易。

　　冼敏強說，業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會，難；第二步要換物業(yè)，更難；第三步要自管，難上加難！“一方面是對業(yè)委會能力的考驗，另一方面則牽涉各方面的利益?！?/font>