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　　預(yù)期收益率偏高

　　自3月底以來，天治資產(chǎn)的民生工程3號上饒商業(yè)廣場專項(xiàng)資管計(jì)劃就開始發(fā)行，截至5月29日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在天治資產(chǎn)的官網(wǎng)上仍未查到該產(chǎn)品的成立公告。

　　事實(shí)上，這款產(chǎn)品的收益率并不低。小于300萬元為12%，大于300萬元則是12.5%，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)信托平均水平。它的期限為2年，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模2.3億元。資金用于“鄱陽湖贛劇院商業(yè)文化廣場”項(xiàng)目二期建設(shè)。

　　不過，該項(xiàng)目的位置和開發(fā)商實(shí)力并非很好。項(xiàng)目地處江西省上饒市鄱陽縣；開發(fā)商則是豐躍投資，專門做商業(yè)綜合體開發(fā)與運(yùn)營，曾在江西的市、縣城開發(fā)過三個項(xiàng)目。

　　收益率高，但融資方是中小開發(fā)商，并且項(xiàng)目處三、四線城市，正是絕大多數(shù)房地產(chǎn)資管計(jì)劃的表現(xiàn)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在近段時間發(fā)行的基金子公司房地產(chǎn)資管計(jì)劃中抽取12款產(chǎn)品，其平均年化收益率為10.48%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期房地產(chǎn)信托的平均表現(xiàn)為9.83%。資管計(jì)劃不僅高于信托，并且有5款資管產(chǎn)品的最低檔收益率都已經(jīng)達(dá)到11%。

　　雖然收益率頗高，但是地產(chǎn)資管計(jì)劃的平均期限僅有1.63年，略低于用益信托統(tǒng)計(jì)的地產(chǎn)信托平均1.78年的期限。其中一半的產(chǎn)品期限都在1.5年以內(nèi)，最短的期限為1年?！?年期的產(chǎn)品最好賣，2年期的都比較難賣得動?！鄙鲜錾虾；鹱庸靖吖芟蛴浾弑硎?。

　　就項(xiàng)目所在地來看，12款產(chǎn)品中僅有兩款產(chǎn)品位于一線城市，占比為17%。如德邦創(chuàng)新資本發(fā)行的上海佳程項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃和國泰元鑫發(fā)行的中建投錢江五號一期專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，項(xiàng)目都在上海市。

　　“在北京、上海、廣州和深圳一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目往往更容易得到投資者青睞，但是資管計(jì)劃要想從銀行、信托‘虎口奪食’，確實(shí)也比較難。”上述基金子公司高管表示。

　　二線城市的項(xiàng)目僅有1款，位于天津市。三線城市及以下的共有9款產(chǎn)品，占比高達(dá)75%。除了上述天治資產(chǎn)的民生工程3號上饒商業(yè)廣場專項(xiàng)資管計(jì)劃外，譬如銳懿資產(chǎn)的綠地九江“ICC大都會”資管計(jì)劃，它的項(xiàng)目就在江西九江市，資金是用于項(xiàng)目公司支付土地款以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

　　另外，從開發(fā)商實(shí)力看，百強(qiáng)房企的抵御風(fēng)險能力無疑高于中小開發(fā)商。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對照由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)和三家共同發(fā)布的2013中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單發(fā)現(xiàn)，僅有兩款產(chǎn)品的開發(fā)商天津融創(chuàng)、福晟地產(chǎn)屬百強(qiáng)企業(yè)，其余的皆是中小開發(fā)商，占比高達(dá)83%。

　　譬如上述天治資產(chǎn)的民生工程3號上饒商業(yè)廣場專項(xiàng)資管計(jì)劃，它的開發(fā)商豐躍投資的截至2013年12月末的總資產(chǎn)僅有12.25億元。

　　平臺多在三四線城市

　　那么資管計(jì)劃在地方融資平臺項(xiàng)目的表現(xiàn)又如何？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計(jì)近期發(fā)行的12款平臺類項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，比較熱衷這類項(xiàng)目的是金元惠理基金旗下的金元惠理資產(chǎn)管理公司（現(xiàn)改名為：上海金元百利資產(chǎn)管理公司），其發(fā)行了6款，占比達(dá)到50%。

　　如它發(fā)行的來賓土儲專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（三期），規(guī)模預(yù)計(jì)為1.3億元，預(yù)期收益率在10.2%-10.5%，資金用于認(rèn)購“金元惠理來賓土儲專項(xiàng)資管計(jì)劃”（母計(jì)劃）項(xiàng)下份額，最終用于3225畝土地的收儲。記者看到，在產(chǎn)品推薦材料中，增信措施方面除了土地抵押、應(yīng)收賬款進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保外，還提到監(jiān)管部門禁止的“出具財(cái)政承諾函、人大決議”等變相擔(dān)保內(nèi)容。

　　資料顯示，上海金元百利資產(chǎn)管理公司的董事兼總經(jīng)理是吳自力，他之前在交銀國際信托任職，擔(dān)任信托業(yè)務(wù)總監(jiān)兼信托業(yè)務(wù)總部總經(jīng)理一職。

　　在記者統(tǒng)計(jì)的資管計(jì)劃的12款平臺類項(xiàng)目中，共有8款產(chǎn)品，占比67%屬市級以上平臺。但是值得注意的是，這類平臺項(xiàng)目絕大部分都是在中西部城市當(dāng)中。如國泰元鑫的南湖棚戶區(qū)危改項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，資金規(guī)模預(yù)計(jì)為2.2億元，用于當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造工程。項(xiàng)目所在的河北唐山市也屬于三四線城市。

　　“現(xiàn)在三四線城市的房地產(chǎn)市場庫存高企，過剩嚴(yán)重，未來將不可避免的影響當(dāng)?shù)卣耐恋爻鲎屖杖耄M(jìn)而使得這些平臺項(xiàng)目的財(cái)政收入測算發(fā)生偏差?！鄙鲜龈吖芟?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析。

　　統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在基金子公司的資管計(jì)劃中，區(qū)縣級平臺的項(xiàng)目主要集中在東部沿海城市。好買基金的產(chǎn)品材料顯示，如上海新東吳優(yōu)勝資產(chǎn)管理公司發(fā)行的江蘇省南通市海安交投，資金用于南通市海安縣“省道S353項(xiàng)目”建設(shè)，投資者的預(yù)期收益率為9.5%，期限2年。

　　融資方海安交投是江蘇省南通市海安縣的融資平臺。截至2012年12月31日，海安縣債務(wù)余額為66.81億元，債務(wù)率為71.89%。在2013年1-9月，該公司實(shí)現(xiàn)收入2.90億元，凈利潤3421萬元。很顯然上述資管計(jì)劃每年的利息償還，都將占其利潤的相當(dāng)大比例。