2014-02-11 08:58:00 來(lái)源:大河網(wǎng)
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2012年這個(gè)時(shí)候，“翹尾”成為樓市的關(guān)鍵詞，從土地市場(chǎng)到商品住宅，飄紅的成交數(shù)據(jù)讓人眼花繚亂。然而，一年過(guò)后，市場(chǎng)發(fā)生了深刻變化。經(jīng)歷了幾乎一整年的火熱之后，包括鄭州樓市在內(nèi)全國(guó)都迎來(lái)了新的調(diào)控政策，而在十八屆三中全會(huì)之后，調(diào)控加碼的可能性似乎越來(lái)越大。在此背景下，關(guān)于樓市未來(lái)走勢(shì)的爭(zhēng)論甚囂塵上，有人說(shuō)樓市迎來(lái)拐點(diǎn)，有人說(shuō)房?jī)r(jià)將繼續(xù)走高，無(wú)論如何，2014年的樓市注定不平靜。
數(shù)據(jù)
成交放量，但房?jī)r(jià)沒有“翹尾”
2012年12月初，一場(chǎng)大雪將鄭州徹底帶入冬天，但正是那個(gè)一年中最冷的季節(jié)，原本該是淡季的鄭州樓市，在開發(fā)商的大力推盤和打折優(yōu)惠下，出現(xiàn)冬日暖陽(yáng)。而在當(dāng)時(shí)，年末“翹尾”幾乎成為全國(guó)樓市的共同表情。
而到了今年，樓市似乎服帖了很多，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院12月1日發(fā)布的《2013年11月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，2013年11月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10758元/平方米，環(huán)比10月上漲0.68%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.56個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低水平。
而具體到鄭州，從鄭州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售15264套(間)，銷售面積147.77萬(wàn)平方米，同比上漲44.81%，銷售均價(jià)8297元/平方米;其中商品住宅銷售12941套(間)，銷售面積118.91萬(wàn)平方米，同比上漲42.93%，銷售均價(jià)7295元/平方米。成交放量態(tài)勢(shì)非常明顯，但價(jià)格特別是商品住宅價(jià)格則再次走低。
數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，鄭州共有38盤實(shí)際開盤加推，相對(duì)月初預(yù)計(jì)的11月27個(gè)項(xiàng)目開盤，開盤率達(dá)到140.74%，住宅項(xiàng)目中以老盤新推項(xiàng)目為主，也有部分純新盤項(xiàng)目亮相。從這不難看出，房?jī)r(jià)雖然沒有漲，樓市也并不冷清。
政策
調(diào)控政策密集出臺(tái)，2014年限購(gòu)難退出
相比去年，11月份鄭州樓市成交量大增，價(jià)格卻沒有明顯“翹尾”，其中一個(gè)重要原因是政策的制約。在此之前，鄭州版升級(jí)限購(gòu)政策提出，在年底之前要保證房?jī)r(jià)“零增長(zhǎng)”。
事實(shí)上，全國(guó)大部分中心城市樓市在經(jīng)歷了一年的火爆之后，都迎來(lái)了不同程度的調(diào)控升級(jí)，除了北京、上海、廣州、深圳等城市外，有17個(gè)城市先后出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。
而在日前，中央政治局會(huì)議指出，要做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。此前，10月29日中共中央政治局曾就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，會(huì)議指出，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將迎來(lái)市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制。
對(duì)此，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，新一屆中央高層首次表態(tài)做好住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，具有四層意義：第一，2014年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，將繼續(xù)執(zhí)行2013年的政策，但會(huì)完善現(xiàn)有政策與改革房地產(chǎn)制度;第二，推進(jìn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè);第三，行政管制手段短期不會(huì)退出，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控手段將延續(xù)到2014年;第四，從資金和管理兩個(gè)方面來(lái)看，保障房建設(shè)力度會(huì)加強(qiáng)?！昂翢o(wú)疑問(wèn)，中央的表態(tài)釋放出2014年房地產(chǎn)‘繼承式’調(diào)控基調(diào)與收緊的信號(hào)”。
觀點(diǎn)
上半年或會(huì)小爆發(fā)，鄭州樓市長(zhǎng)期看漲
2014年調(diào)控不放松，這對(duì)于習(xí)慣了調(diào)控的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，并不算什么壞消息。因?yàn)?，在他們看?lái)，鄭州樓市存在著基本面的利好，長(zhǎng)期上漲仍然是大趨勢(shì)。
比如，河南盛潤(rùn)置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理吳建軍就表示“看好2014年鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。他認(rèn)為鄭州是中部區(qū)域城市，城市發(fā)展受周邊的帶動(dòng)作用大，未來(lái)的樓市前景一片大好。而且，他認(rèn)為鄭州樓市目前的購(gòu)房需求旺盛，未來(lái)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。
永威置業(yè)副總經(jīng)理王剛認(rèn)為，2014年上半年，壓抑了一年的樓市應(yīng)該會(huì)有一個(gè)小爆發(fā)，這期間，房?jī)r(jià)也將呈現(xiàn)較快上漲態(tài)勢(shì)。在他看來(lái)，隨著鄭州城市框架不斷拉大，基礎(chǔ)城市建設(shè)不斷完善，鄭州的城市吸引力越來(lái)越大。
事實(shí)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，“只要人口輸入的城市樓市就沒事，房子總會(huì)賣出去。有些城市人口哪怕現(xiàn)在不行，但是只要城市發(fā)展處于上升期，人口也是逐步聚集的。一個(gè)城市的樓市是不是會(huì)出毛病，就看這個(gè)城市對(duì)人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，房?jī)r(jià)還得一直往上漲，反之就有問(wèn)題。”按照任志強(qiáng)的分析，鄭州在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和航空港區(qū)建設(shè)如火如荼的大背景下，作為區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)中心，目前有超過(guò)1100萬(wàn)常住人口，并吸引了大量流動(dòng)人口，樓市存在巨大的潛在需求，這將推動(dòng)鄭州樓市長(zhǎng)期走高。
疑問(wèn)
景氣指數(shù)持續(xù)下滑，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已現(xiàn)?
市場(chǎng)一片火熱，但并非所有人都表示樂(lè)觀，有些人則對(duì)未來(lái)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。
國(guó)土資源部12月9日對(duì)外發(fā)布中地指數(shù)顯示，三季度中地指數(shù)環(huán)比下滑4點(diǎn)，波動(dòng)至307點(diǎn)，同比增長(zhǎng)14.3%。分指數(shù)中，規(guī)模指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)17.5%，同比增長(zhǎng)23.4%;地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑至496點(diǎn)，環(huán)比下降25.1%。經(jīng)價(jià)格消除后，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)投資總額下降31.6%，商品房銷售面積下降27.5%，規(guī)模指數(shù)繼續(xù)增長(zhǎng)、景氣指數(shù)逆轉(zhuǎn)下降，顯示傳統(tǒng)依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型。
國(guó)土資源部法律中心主任孫英輝解釋說(shuō)，在新一屆政府決心調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促使資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流動(dòng)政策推動(dòng)下，未來(lái)壓縮影子銀行業(yè)務(wù)，放緩社會(huì)融資增速、壓縮行業(yè)資本投資逐漸成為新的金融政策調(diào)整方向，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全新發(fā)展周期，為土地供應(yīng)重心從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、通過(guò)土地供應(yīng)引導(dǎo)和配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指明了方向。
本輪地方層面房地產(chǎn)調(diào)控新政始自10月份，10月11日深圳市出臺(tái)深八條，10月23日北京市出臺(tái)京七條，11月之后，上海和廣州也先后出臺(tái)地方新政，至此，一線城市新政出齊。
從成交數(shù)據(jù)上看，北京、深圳和廣州新政出臺(tái)前后市場(chǎng)成交規(guī)模并無(wú)明顯下滑，其中深圳11月的前兩周成交面積更是創(chuàng)下今年以來(lái)周度新高，北京新政出臺(tái)后的周度成交量也基本和出臺(tái)前的水平保持一致，廣州雖然政策出臺(tái)至今時(shí)間尚短，但從最近一周的成交規(guī)模來(lái)看并未受到影響。
事實(shí)上，本輪四季度以來(lái)的地方新政主要針對(duì)年底房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力。對(duì)于今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度較大的一線城市而言，完成控制目標(biāo)已基本無(wú)可能，當(dāng)前的新政更多是出于表態(tài)的需要，以免落下“不作為”的口舌;考慮到新一屆政府上臺(tái)以來(lái)奉行的去行政化執(zhí)政綱領(lǐng)，我們判斷在未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，應(yīng)不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)去多年力度不斷加壓、手段不斷翻新的政策干預(yù)，因此，對(duì)于本輪地方層面上的新政，我們認(rèn)為其是局部性的、階段性的，且表態(tài)意義重于實(shí)際執(zhí)行。
從對(duì)市場(chǎng)的影響程度看，當(dāng)前這輪政策加壓力度總體溫和：首先，預(yù)售證管理是各地均首要強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，客觀上講這確實(shí)也是在年底迅速迫降房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的唯一辦法，但其執(zhí)行期限顯然不會(huì)超過(guò)今年;其次，針對(duì)非戶籍人口繳稅年限的增加僅僅是延后了一部分外來(lái)人口的購(gòu)房時(shí)間，對(duì)于人口吸附能力強(qiáng)大、剛性需求基數(shù)巨大的一線城市來(lái)說(shuō)，這部分需求的延緩對(duì)市場(chǎng)的短期影響有限;再次，二套房貸政策自2010年起即被多次運(yùn)用，其對(duì)市場(chǎng)的影響力總體趨弱;至于房產(chǎn)稅、增加住房供應(yīng)、保障房建設(shè)等，更是遠(yuǎn)水解不了近渴，短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)漲的趨勢(shì)不會(huì)因?yàn)楫?dāng)前的地方新政而迎來(lái)實(shí)質(zhì)上的拐點(diǎn)，而其對(duì)市場(chǎng)需求心理的些許影響也將在年內(nèi)淡去。
2013年，鄭州購(gòu)房者追過(guò)的新區(qū)有哪 些?航空港區(qū)、高新區(qū)、鄭上新區(qū)、龍子湖、平原新區(qū)等等，各位看官，快快火速圍觀吧!2013年鄭州風(fēng)頭最健的區(qū)域莫過(guò)于航空港區(qū)，這個(gè)坐擁天時(shí)地利人和的區(qū)域，今年3月正式獲批鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合試驗(yàn)區(qū)后，在政策、經(jīng)濟(jì)等方面迎來(lái)諸多利好打開地圖。入冬之后的鄭州，PM2.5值頻頻爆表，當(dāng)霧霾天氣開始影響人們的正常生活，尋找一處碧水藍(lán)天的宜居之所便成為當(dāng)下人們的愿望，鄭州北部的平原新區(qū)憑借1800畝鳳湖走起低密時(shí)代的宜居范兒。隨著政策的推進(jìn)支持，近年來(lái)高新區(qū)也逐漸出現(xiàn)知名房企的身影，萬(wàn)科、保利、恒大、建業(yè)、升龍、謙茂、祝福、明瑞、正弘等數(shù)十家地產(chǎn)項(xiàng)目慕名而來(lái)，扎堆開發(fā)，他們參與到高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，也參與到城中村的拆遷改造中。政策暖風(fēng)吹來(lái)，”鄭上新區(qū)”應(yīng)勢(shì)而出。鄭州西進(jìn)的利好消息也讓沿線開發(fā)的地產(chǎn)商如同久旱逢甘霖，興奮之情溢于言表。在如今已經(jīng)成型的鄭東新區(qū)CBD北面，會(huì)看到兩個(gè)與CBD形狀相似的環(huán)狀區(qū)域，那便是龍湖副CBD和龍子湖區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域與鄭州新東站東西廣場(chǎng)一起將打造成為中西部地區(qū)最具影響力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，而這三大特色商務(wù)核心區(qū)便是鄭東新區(qū)下一站的發(fā)展目標(biāo)。
