2014-03-24 08:16:00 來源:新民晚報
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前天，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心在京發(fā)布“2014中國房地產(chǎn)500強測評成果”。依據(jù)500強榜單排名，萬科集團連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬達集團躋身三強。測評報告認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體業(yè)績再上層樓，但產(chǎn)業(yè)的“馬太效應”持續(xù)，市場集中度再次提高。
中小房企被邊緣化
根據(jù)測評報告，除了萬科、恒大、萬達包攬前三強外，綠地集團、保利房地產(chǎn)、中國海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。
測評報告認為，隨著房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和規(guī)范，資源進一步向大企業(yè)集中，呈現(xiàn)強者恒強的特征。小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場規(guī)模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產(chǎn)市場。
此外，核心城市主流產(chǎn)品供不應求的狀態(tài)，刺激資金實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)大規(guī)模介入，直接推升核心城市的地價，從而導致行業(yè)的進入門檻提高。小型房企依靠自身力量拿地擴張的可能性較小，而且部分聚焦三四線城市的企業(yè)受發(fā)展城市供大于求的影響，項目去化困難，資金問題嚴重，生存空間進一步收窄，未來發(fā)展存疑。
產(chǎn)業(yè)集中程度提高
測評報告指出，2013年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍再迎增長，企業(yè)銷售額紛紛創(chuàng)下新高。2013年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領先于全國水平。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2013年500強中的100強企業(yè)銷售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長49.50%。
隨著房地產(chǎn)市場的波動和各區(qū)域市場的分化，近年來持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續(xù)。不管是以金額和面積計算的房地產(chǎn)業(yè)集中度，還是500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場份額均持續(xù)保持高位。
凈負債率達到高點
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。
2013年6月以來，國內(nèi)流動性收緊趨勢逐漸顯現(xiàn)，然而其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響則相對較低，不少500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標均值表現(xiàn)整體弱于2012年。
此外，隨著貨幣政策穩(wěn)中趨緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。另外，內(nèi)地標桿房企通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現(xiàn)低成本融資，資金實力大大增強，有效增加了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
房企路徑差異漸顯
2013年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績增長指標較2012年明顯上升，銷售面積增長率均值達20.03%，較2012年上升12.91個百分點;銷售金額增長率均值為21.96%，增幅上升19.73個百分點;營業(yè)利潤增長率均值為20.10%，凈資產(chǎn)增長率平均值為11.80%。
從標桿企業(yè)的表現(xiàn)來看，碧桂園2013年令人印象深刻的全民營銷使得企業(yè)銷售保持強勁勢頭，房地產(chǎn)銷售金額和面積增長率分別達到122.69%和108.51%。
測評報告認為，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)成長的不確定性逐漸增強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于其在企業(yè)規(guī)模、融資渠道、市場洞察力、成本管控力、戰(zhàn)略執(zhí)行力等不同層面的資源稟賦成長路徑差異明顯。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)領先企業(yè)的核心競爭力日趨明晰，采取追隨策略的中小企業(yè)也通過選擇不同的標桿而進入不同的成長路徑。
