2014-03-21 09:01:00 來源:南方日報
網(wǎng)友評論0條 查看全文（共1頁)
市場信心向來最為堅強的一線城市近來卻頻現(xiàn)降價的傳言。有報道稱，北京住總?cè)f科橙降價3000元/平方米，廣州時代地產(chǎn)全線8.8折，顯示出房價下跌已經(jīng)開始從二三四線城市蔓延到一線城市。不過南方日報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的降價傳言多為營銷手段。但有業(yè)內(nèi)人士指出，這也并不意味著一線城市就可以安枕無憂。當前樓市供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變，市場觀望情緒日盛，房企應該加快走量以回籠資金。
3月樓市“倒春寒”
廣州中介小強已經(jīng)好久沒有開張了。無論是二手房還是公司代理的一手樓盤，小強說，最近看樓的寥寥，有購房意向的更少。
小強的一位客人王先生屬于剛性需求，盡管最近陸續(xù)看了一些項目和房源，但他卻絲毫也不著急：“都說房價可能會降，可以再等等。”
小強的遭遇和王先生的心態(tài)，正是近期樓市“倒春寒”的一個寫照。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%；其中住宅銷售面積下降1.2%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%，其中住宅銷售額下降5.0%。而去年同期的這兩個數(shù)據(jù)，則分別是上漲49.5%和77.6%。
此外截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末大幅增加2102萬平方米，其中住宅待售面積增加1770萬平方米。供求之間出現(xiàn)了微妙變化。
盡管如此，市場的普遍觀點認為，目前比較危險的是庫存量較大、去化時間較長的三四線城市，而一線城市和部分熱點二線城市則問題不大。
不久前的全國“兩會”上，國務院總理李克強在作政府工作報告時“針對不同城市情況分類調(diào)控”的表態(tài)也印證了上述觀點。住建部副部長齊驥對此解釋稱，一線熱點城市將繼續(xù)增加住房供應，遏制投資、投機需求，繼續(xù)限購；對庫存量去化時間超過12—15個月的城市，則將控制用地規(guī)模和樓盤供應。
實際上過去幾年，由于一線城市受樓市調(diào)控限制較大，再加上新型城鎮(zhèn)化的鼓舞，不少房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略大幅進軍三四線城市，導致供應量激增，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。相對應的，北上廣深等一線城市供求關(guān)系基本平衡，商品住房消化時間也基本保持在8-9個月左右。
盡管今年來一線城市成交量也出現(xiàn)下滑，但從1-2月份房企施工面積、新開工面積及土地購置面積等指標來看，顯示出房企對一線城市仍較有信心。不少房企對今年的業(yè)績也提出了更高的任務，綠地與萬達更明確以2000億元的銷售額為目標。而以恒大為代表的以往側(cè)重三四線城市的房企，也在回歸一線城市。恒大地產(chǎn)不僅強化了在廣州的拿地，也大舉進軍以往未曾進駐的北京市場。
“降價”信號被放大
不過，近期有關(guān)一線城市樓市降價的消息，一石激起了千層浪。
據(jù)媒體報道，近日位于北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙開盤，毛坯房銷售均價2.1萬元/平方米，比之前萬科預計的2.6萬元/平方米的精裝房價格低了5000元/平方米，即使去掉精裝修價格，萬科橙此次開盤價格也要比預期低3000元/平方米左右。
而在廣州，兩個信息也被廣泛引述。一是保利地產(chǎn)在廣州的三個項目同時推出一成首付優(yōu)惠活動，二是時代地產(chǎn)旗下項目更是全線8.8折優(yōu)惠。
但客觀來看，這些信號有被人為放大的嫌疑。北京萬科總經(jīng)理毛大慶隨即也出面斥責這是“擾亂市場的行為”。他表示，萬科此次開盤價格是受到政府限價區(qū)間的影響，而毛坯房的售價正好能保證在這個區(qū)間之內(nèi)，這并非是萬科的降價促銷行為。
針對廣州保利地產(chǎn)推出一成首付的優(yōu)惠活動，有業(yè)內(nèi)人士指出，“一成首付”實際上是開發(fā)商為吸引購房者所提供“無息貸款”，本質(zhì)上只是一種促銷手段。實際上，除一成外的剩余首付部分，購房者需要分4個月付清，二次置業(yè)則可以延長到9個月。這種促銷活動此前也并不少見。
南方日報記者在陽光家緣查詢了時代地產(chǎn)在售項目的歷史售價也發(fā)現(xiàn)，實際上成交均價也并未出現(xiàn)實質(zhì)下跌。以時代外灘為例，2011年-2012年一期銷售均價大約在1.7萬元—1.8萬元/平方米之間，此后二期5棟的銷售均價提高到約2.6萬元/平方米，二期6棟的均價進一步提高到約3.1萬元/平方米。目前時代外灘稱“三期熱售”的7棟對外宣傳均價約3.3萬元/平方米，高層望江樓報價最高更超過4萬元/平方米。以8.8折計，實際銷售均價近3萬元/平方米，最高更可超過3.5萬元/平方米。
時代地產(chǎn)一位銷售人員透露，目前的售價實際上比春節(jié)前要高，在此基礎(chǔ)上才進行8.8折，“全線8.8折是一種營銷手段，目的是為了和周邊樓盤競爭蓄客”，因此實際簽約價格與春節(jié)前并無明顯差異。
而從國家統(tǒng)計局的2月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)來看，2月北京房價環(huán)比上漲0.2%，同比上漲12.2%；上海環(huán)比上漲0.4%，同比上漲15.7%；廣州環(huán)比上漲0.5%，同比上漲15.7%；深圳環(huán)比上漲0.2%，同比上漲15.6%。同比漲幅仍遙遙領(lǐng)先于其他城市；環(huán)比漲幅盡管比前幾月略有收窄，但總體波動也并不大。
供需變化將影響一線城市樓價
目前有關(guān)一線城市降價的消息雖然均不“靠譜”，但也不意味著一線城市就可安枕無憂。
從數(shù)據(jù)來看，目前樓市供求關(guān)系已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，盡管一線城市庫存量并不大，但一旦二三四線城市樓市出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)冷，一線城市勢必也不能獨善其身。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，從供應端來看，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達到了5127億元，土地價格也創(chuàng)新紀錄，這種情況下企業(yè)負債明顯提高，利潤率下滑，即使市場不景氣，企業(yè)也沒辦法捂盤，而必須上市。
保利、時代等房企近期的營銷手段也顯示出，目前房企加快走量，回籠資金的意愿強烈。
而從需求端來看，盡管數(shù)據(jù)顯示目前支撐樓市的主要是剛性需求和改善性需求，但大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求就可能明顯萎縮?！耙痪€城市的高房價是建立在購房者信心剛性的基礎(chǔ)上。一旦因為信貸等因素導致普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。”張大偉說。
?。ㄓ浾?盧軼 實習生 梁新娣）
