據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)并購標(biāo)的待完成的交易數(shù)目達(dá)92宗，交易總價值為1609.63億元，同比增長4.37倍
樓市降溫加劇，房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)動作激增，行業(yè)并購潮已經(jīng)來臨?！蹲C券日報》記者在今年年初跟幾位房企高層交流時就獲悉，部分中小房企，或者專業(yè)化程度較差的房企今年將有生存危險。換言之，今年開發(fā)商的日子都將不好過，中小房企面臨甩賣資產(chǎn)求生壓力，大型房企也可能不得不轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)套現(xiàn)以求發(fā)展，不過，這也是標(biāo)桿房企并購擴(kuò)張的好時機(jī)。
事實上，今年上半年，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓非?；钴S，包括融創(chuàng)中國以62.98億港元的價格收購綠城中國24.31%的股權(quán)以及中冶置業(yè)肢解256億元地王等大宗并購動作。
鑒于此，《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至6月29日，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計1762.55億元。其中，房地產(chǎn)行業(yè)并購標(biāo)的完成的交易達(dá)73宗，交易總價值為152.93億元，同比增長2.09倍;未完成(指交易進(jìn)度到了董事會預(yù)案階段，甚至已經(jīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但工商過戶變更手續(xù)辦理尚未完畢)的并購標(biāo)的交易數(shù)目為92宗、交易總額為1609.62億元，同比增長4.37倍。
對此，蘭德咨詢總裁宋延慶曾向《證券日報》記者表示，今后并購重組的企業(yè)會越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標(biāo)桿房企也在伺機(jī)通過收購獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，行業(yè)并購高潮將來臨。
并購交易額激增
據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從完成的并購標(biāo)的交易宗數(shù)和總額來看，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購交易為15宗，交易總額為49.44億元;2014年上半年則分別為73宗、152.93億元，并購總額同比暴漲2.09倍。而與2013年全年完成的35宗并購交易，交易總額142.97億元相比，今年上半年完成的并購交易總額達(dá)去年全年的1.07倍。
值得注意的是，從未完成的并購標(biāo)的交易宗數(shù)和總額來看，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)未完成的并購標(biāo)的交易為59宗，總額為299.50億元，2014年則分別為92宗、1609.62億元，同比分別增長55.93%、4.37倍。
不難看出，無論是已經(jīng)完成的并購事件還是未完成的并購交易，與去年同期，甚至去年全年的交易宗數(shù)和交易總額相比，今年上半年都大幅激增。此外，《證券日報》記者仔細(xì)對比近年來的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在未完成的并購事件中，凡是披露出來的交易最終基本都會并購成功，失敗的并購交易寥寥無幾。
更為值得關(guān)注的是，從今年上半年并購交易的主體來看，在完成的并購事件中，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方為萬方發(fā)展、億城投資、雅戈爾以及萊茵投資等中小房企，而買方則為陽光城、首開股份等快速擴(kuò)張的企業(yè)，其中，首開股份作為交易買方，完成了4筆收購;而在未完成的并購事件中，知名房企顯現(xiàn)了身影，比如中國中冶、北京萬科以及萬通地產(chǎn)等，但其轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的交易金額并不高，屬于微調(diào)性交易，而交易買方則為融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)等知名房企。
以融創(chuàng)中國63億港元收購綠城股權(quán)為例，宋延慶曾表示，這將會提高融創(chuàng)中國的負(fù)債率，但收購所涉資金未必占用其現(xiàn)金流，因此公司的財務(wù)方面不會有太大波動。
并購潮將加劇
事實上，從光耀地產(chǎn)陷入資金鏈危機(jī)被傳破產(chǎn)即折射出中小房企的生存現(xiàn)狀，甚至有的中小房企到了靠民間借貸來支撐其“喘氣”的地步。
有消息人士向本報記者透露，在長春樓市中，存貨同比增長，庫存消化速度卻開始減慢，有些當(dāng)?shù)匦》科鬄榱藘斶€此前欠下的民間借貸，開始以房抵債。
無獨有偶，2014年3月19日，評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)國際指出，中國小型地產(chǎn)公司出現(xiàn)的債務(wù)違約情況可能再現(xiàn)，這將導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場兩極化。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，受到銀行信貸緊縮以及“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)之后，房企被收購股權(quán)的現(xiàn)象也越來越多。
張宏偉認(rèn)為，前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張的企業(yè)面臨的資金鏈危機(jī)將較為嚴(yán)重，其甩賣資產(chǎn)進(jìn)而卷入并購潮的可能性也更大。
張宏偉進(jìn)一步表示，開發(fā)企業(yè)資金面預(yù)期緊缺的狀況將由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，因此，對于個別企業(yè)來講，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決時，其有可能會出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險，成為下一個即將倒閉破產(chǎn)或被收購的房企。
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