商品住宅供過(guò)于求，近郊熱點(diǎn)區(qū)域多
2014年央行的貨幣政策使得房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈更為緊張，房地產(chǎn)行業(yè)的投資額減少，而消費(fèi)者的觀望情緒也使得銷售量降低，整體市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)的調(diào)整回歸期，供銷比達(dá)到1.20，整體供過(guò)于求。
2014年上半年，高新區(qū)住宅新增供應(yīng)面積占供應(yīng)總面積的24%，中原區(qū)緊隨其后，占比為17%，惠濟(jì)區(qū)整體占比最少，僅占整體供應(yīng)的5%。
隨著高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的快速建設(shè)和眾多品牌開(kāi)發(fā)商的集中發(fā)力，高新區(qū)在2014年上半年成為商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍，而惠濟(jì)區(qū)由于區(qū)域內(nèi)低密度產(chǎn)品相對(duì)較多，所以一直以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量相比其他區(qū)域較少。隨著三環(huán)快速化的實(shí)現(xiàn)以及五環(huán)的提出，鄭州商品住宅供應(yīng)的主要區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)移至四環(huán)附近，鄭上新區(qū)、二七新城等城市近郊成為城市熱點(diǎn)區(qū)域，而航空港區(qū)、龍湖鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)等區(qū)域與主城區(qū)的聯(lián)系越來(lái)越緊密，也吸引了大量城市外溢客戶的關(guān)注，鄭州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量的區(qū)域正在發(fā)生著改變。
2014年政府及央行著力調(diào)整整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度降低，消費(fèi)者持觀望態(tài)度，市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期。2014年上半年成交住宅263.7萬(wàn)㎡，同比2013年上半年降低24.55%，而同比2012年上半年上升7.90%。
90㎡以下戶型最熱，8000~9000元/㎡價(jià)格是主流
從商品住宅各面積段成交情況來(lái)看，90㎡以下的戶型合計(jì)約占市場(chǎng)總份額為49.93%，此類購(gòu)房者主要以首置客戶為主; 140㎡以上戶型合計(jì)約占市場(chǎng)總份額的17.95%，此類客戶主要以首改或多改客戶為主，雖然政府限購(gòu)、限貸，但未能限制部分有實(shí)力客戶的改善需求。
鄭州商品住宅成交以中原區(qū)最多，成交面積占成交總量的19%，區(qū)域內(nèi)升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)、正商花語(yǔ)里、盛潤(rùn)錦繡城、非常旺角等項(xiàng)目成交量較大，拉動(dòng)了整體區(qū)域的成交量;其次為二七區(qū)，區(qū)域內(nèi)泰宏建業(yè)國(guó)際城等項(xiàng)目成交量較大;高新區(qū)所占市場(chǎng)份額為18%，區(qū)域內(nèi)萬(wàn)科城、公園道一號(hào)等項(xiàng)目成交量較大。
2014年上半年成交在8000~9000元/㎡的商品住宅已占據(jù)市場(chǎng)主流，住宅成交總價(jià)段集中在70萬(wàn)元~90萬(wàn)元，占比為32%。
近年來(lái)，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)攀升，在2014年上半年鄭州市商品住宅成交均價(jià)達(dá)8552元/㎡，環(huán)比2013年下半年增長(zhǎng)1%，同比2013年上半年增長(zhǎng)5%。
2014年上半年，鄭州市各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)中鄭東新區(qū)、金水區(qū)分別以10227元/㎡、10157元/㎡的價(jià)格位列商品住宅市場(chǎng)的前兩名。
鄭東新區(qū)作為城市發(fā)展的主要區(qū)域，擁有良好的區(qū)域環(huán)境和發(fā)展前景，一直是鄭州市發(fā)展的第一極，眾多高端樓盤(pán)云集于此，商品住宅成交價(jià)格一直處于鄭州各區(qū)域的前列;金水區(qū)屬于城市老城區(qū)，擁有最完善的城市配套資源，目前在售住宅項(xiàng)目較少，但均為高端住宅，導(dǎo)致該區(qū)域住宅成交價(jià)格也相對(duì)較高，并引領(lǐng)鄭州商品住宅市場(chǎng)價(jià)格;高新區(qū)目前正處于快速發(fā)展階段，當(dāng)前價(jià)格相對(duì)較低，屬于城市價(jià)值洼地，未來(lái)潛力較大。
商業(yè)市場(chǎng)成交量穩(wěn)定
上半年均價(jià)19650元/㎡
2014年上半年，鄭州市商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)面積21.3萬(wàn)㎡，各月供應(yīng)量波動(dòng)較大，總體呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)。2月份供應(yīng)量最少，僅為1.3萬(wàn)㎡，占上半年總供應(yīng)量的6.1%;5月份供應(yīng)量最多，為6.6萬(wàn)㎡，占上半年總供應(yīng)量的31%。
上半年商業(yè)市場(chǎng)供求方面波動(dòng)較大，且無(wú)明顯規(guī)則，但上半年呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。除3月份和6月份供應(yīng)量大于成交量外，其他4個(gè)月份供應(yīng)量均小于成交量。供求比中最大值為3月份的1∶0.67，最小值為4月份的1∶2.02。
2010~2014年上半年，從成交量來(lái)看，成交量變化不明顯。2010年下半年為最高值，達(dá)到37.6萬(wàn)㎡;2012年上半年為最低值，達(dá)到18.2萬(wàn)㎡，其余成交量基本在27萬(wàn)㎡上下，波動(dòng)不明顯。2014年上半年與去年同期相比，成交量無(wú)變化。
從2010年以來(lái)，鄭州商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格整體呈上升態(tài)勢(shì)，2010~2011年尤為明顯，由2010年的9161元/㎡上漲到2011年的18115元/㎡，上漲98.2%。2012~2014年上半年，成交價(jià)格漲幅不明顯，2013年下半年相比2013年上半年下降8.4%。2014年上半年成交均價(jià)為19650元/㎡，同比上升15%，環(huán)比上升25.2%。
辦公市場(chǎng)成交良好
整體依然壓力較大
2010~2014上半年供求比呈震蕩式發(fā)展，總體供大于求，2014上半年供求比為1∶2.26。2014上半年供應(yīng)量驟減，僅有3個(gè)月供應(yīng)辦公，供求比為1∶2.26。成交量為58.1萬(wàn)㎡，同比上升1.6%，成交表現(xiàn)良好。
僅從上半年來(lái)看是供不應(yīng)求的，但從整體市場(chǎng)和歷年情況來(lái)看，鄭州辦公市場(chǎng)依然是供大于求，市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳。
2014上半年辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)面積25.7萬(wàn)㎡，下降幅度較大。3個(gè)月供應(yīng)面積基本相同，且供應(yīng)面積較少，可以看出辦公市場(chǎng)供應(yīng)較疲軟。
2014上半年成交價(jià)格為12061元/㎡，相比2012年下半年下降16.1%，相比去年同期上漲4.3%。而今年辦公市場(chǎng)最低成交均價(jià)為10602元/㎡，最高成交均價(jià)為13181元/㎡。
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