別墅修建禁令讓一些人相信別墅市場的需求將變得更加迫切，存在巨大的經(jīng)濟(jì)利益，這讓一些不法開發(fā)商與不守紀(jì)干部結(jié)成了“利益聯(lián)盟”
位于重慶市九龍坡區(qū)金鳳鎮(zhèn)的重慶博士農(nóng)業(yè)科技園，自2003年開始向農(nóng)民廉價(jià)租用土地，興建別墅。本刊記者在園區(qū)看到，別墅分為兩種戶型，包括花園贈(zèng)送面積約為300至700平方米。業(yè)主陳先生說，他是在2003年花30萬元買的房子，“合同簽訂的使用年限是50年，50年后誰還知道是什么樣子？就算是小產(chǎn)權(quán)房，這也是政府行為，不能說收就收。前幾天還有人想花高價(jià)買我的房子呢?！绷硪晃粍⑿諛I(yè)主準(zhǔn)備以120萬元的價(jià)格出售一套約160平方米的小戶型別墅，已經(jīng)吸引了3位買家。劉先生說：“準(zhǔn)備漲價(jià)，這房子是政府行為，怎么可能被收回去呢？”
此前，該別墅區(qū)曾因?yàn)樯婕啊靶‘a(chǎn)權(quán)房”問題被處理，按規(guī)定不能進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營活動(dòng)，然而這里仍在進(jìn)行二手房買賣行為。劉姓業(yè)主介紹說，這里房子的轉(zhuǎn)讓手續(xù)和其他商品房不同，有意向的買家只需要和業(yè)主一起到金鳳鎮(zhèn)政府辦理手續(xù)，再到園區(qū)進(jìn)行備案即可。金鳳鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長歐治偉則表示鎮(zhèn)政府不會(huì)允許買賣行為，他說：“房子修建時(shí)，我不負(fù)責(zé)這塊工作，據(jù)我了解，后來這個(gè)項(xiàng)目就被叫停，重慶市國土資源局明確了這片別墅區(qū)屬于違規(guī)行為，并予以了處罰，不允許再進(jìn)行銷售和轉(zhuǎn)讓，所有的非農(nóng)建設(shè)也都停止了。”
本刊記者從九龍坡區(qū)國土資源局了解到，博士農(nóng)業(yè)科技園項(xiàng)目計(jì)劃租用金鳳鎮(zhèn)白鶴村1000畝土地，修建二層管護(hù)房和溫室大棚，其中包括500畝別墅。歐治偉說，2007年10月被立案調(diào)查時(shí)，別墅已經(jīng)修建了近百套，約占地20畝，大多已經(jīng)出售。重慶市國土局曾派出由分管副局長帶隊(duì)的執(zhí)法隊(duì)伍，前往博士園實(shí)地調(diào)查。
九龍坡區(qū)國土資源局局長陶勇明表示，對園區(qū)房子還在轉(zhuǎn)手售賣的事情并不知情，他們會(huì)前往調(diào)查核實(shí)，一旦查實(shí)，會(huì)根據(jù)相關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處罰。
早在2004年11月16日，原建設(shè)部就發(fā)布通知，嚴(yán)禁以農(nóng)業(yè)園區(qū)名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，禁止房地產(chǎn)企業(yè)以“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)”或“設(shè)施農(nóng)業(yè)”為名，利用集體建設(shè)用地變相從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售。
盡管國家三令五申禁建別墅，但一些地方仍存在違規(guī)建別墅現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)專家指出，國家禁令太過籠統(tǒng)，難以遏止地方賣地沖動(dòng)和別墅修建的利益鏈條。
業(yè)內(nèi)人士介紹，一些地方在以農(nóng)業(yè)或旅游等名義規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)，通過招商開放出一片別墅用地，再以“以租代征”的形式“租”給購房者，一般使用年限為50年，也就是普遍意義上的“小產(chǎn)權(quán)”別墅。重慶博士農(nóng)業(yè)科技園的狀況只是全國小產(chǎn)權(quán)別墅亂象的一個(gè)縮影。這一問題已經(jīng)危及到農(nóng)村耕地安全，也危及到農(nóng)民的合法權(quán)益保障。別墅修建禁令讓一些人相信別墅市場的需求將變得更加迫切，存在巨大的經(jīng)濟(jì)利益，這讓一些不法開發(fā)商與不守紀(jì)干部結(jié)成了“利益聯(lián)盟”，鉆政府管理、政策法律的空子，甚至不惜鋌而走險(xiǎn)，認(rèn)為目前的查處和處罰的方式和力度沒有威懾力，法不責(zé)眾。
國土部門負(fù)責(zé)人表示，對非法用地，國土部門只能走“停工通知——處罰決定——行政復(fù)議——行政通知——法院訴訟”的程序，周期長，效果差，相對違法獲得的巨額利潤而言缺乏威懾力；對非法建設(shè)和非法銷售，國土部門管不了，也存在信息不對稱的情況，其他管理部門和買房者不一定知道這是非法用地。
早在2003年2月，國土資源部就發(fā)出通知，首次提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。2006年5月，國土資源部再次下發(fā)通知，重申在全國范圍內(nèi)停止別墅供地；2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，要求“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)”；2010年，“國19條”也重申嚴(yán)禁向別墅供地；2012年2月，國土資源部再次下發(fā)通知，要求“不得以任何形式安排別墅類用地”。
重慶一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的人士透露：“就算國家三令五申，只要土地出讓金和房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政收入的主要構(gòu)成部分這一基礎(chǔ)沒有發(fā)生改變，就不可能避免有地方政府默許別墅類高端物業(yè)的出現(xiàn)。尤其是在一些相對中心城市較為偏遠(yuǎn)的地方，如果不允許建容積率低的住宅，那里就失去了招商引資的競爭力?！?/p>
“九龍坡農(nóng)業(yè)園區(qū)1000畝土地建五百棟別墅”的消息，在天涯和貓撲等網(wǎng)站成為熱帖，引發(fā)網(wǎng)民和輿論的強(qiáng)烈關(guān)注。西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師江帆說，九龍坡區(qū)農(nóng)業(yè)園別墅的情況屬于所謂“小產(chǎn)權(quán)”，違反了我國現(xiàn)行《土地管理法》第63條的規(guī)定，即農(nóng)民集體所有的土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。然而，在現(xiàn)實(shí)中，很多小產(chǎn)權(quán)房包括小產(chǎn)權(quán)別墅之所以大行其道，深層次的原因是地方政府賣地財(cái)政的沖動(dòng)，以及市場的需求。就操作層面來說，很多小產(chǎn)權(quán)房在源頭上就違法，規(guī)劃多以農(nóng)業(yè)園或旅游開發(fā)的名義進(jìn)行，至于最后實(shí)際開發(fā)的情況無人去管。
江帆建議，首先，要嚴(yán)格控制、詳細(xì)規(guī)劃，這樣就能從戶型結(jié)構(gòu)、容積率等方面嚴(yán)格控制別墅的修建；其次，從長遠(yuǎn)來看，只有解決了地方財(cái)政收入靠賣地這一根本問題，才能從根本上解決別墅修建禁而不絕的問題。
（《瞭望》新聞周刊記者張琴）
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