紀(jì)睿坤
在北京，不管是期房還是現(xiàn)房，開發(fā)商暫失樓盤定價(jià)權(quán)已是公開的秘密。在“新國(guó)五條”的調(diào)控背景下，近期關(guān)于北京市政府將實(shí)施最嚴(yán)商品房限價(jià)政策的消息陸續(xù)傳出。
據(jù)本報(bào)記者了解，事實(shí)上，限價(jià)并非新政，北京早在2011年就通過設(shè)置期房預(yù)售紅線穩(wěn)定新盤價(jià)格，只不過是從近期起，其執(zhí)行轉(zhuǎn)向公開化和升級(jí)。
北京住建委主任楊斌上月10日公開表態(tài)限價(jià)的兩條原則，一是不能明顯高于上一期項(xiàng)目售價(jià)；二是不能高于周邊二手房?jī)r(jià)。
“之前也有這么要求，但沒有公開，也沒相應(yīng)的文件，只是口頭通知，如今的公開表態(tài)，從實(shí)際效果來看，口徑嚴(yán)很多，期房和現(xiàn)房漲價(jià)的空間均被圍堵?！币晃徊辉腹_姓名的開發(fā)商介紹。
“實(shí)施嚴(yán)格的價(jià)格管控是當(dāng)前不得不采取的措施之一?！币晃唤咏本┳〗ㄎ娜耸肯蛴浾弑硎?，嚴(yán)格限價(jià)背后，是北京房?jī)r(jià)上漲的壓力以及落地最嚴(yán)房?jī)r(jià)目標(biāo)責(zé)任制的要求。
“最近兩個(gè)月，北京房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)居首，已經(jīng)引起北京市領(lǐng)導(dǎo)不滿，并要求建委等相關(guān)部門對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行解釋、說明?！鄙鲜鋈耸拷榻B。最新數(shù)據(jù)顯示，北京4月份新房?jī)r(jià)格繼3月份后，再次領(lǐng)漲一線城市，同比漲幅連續(xù)第二個(gè)月超過10%。
現(xiàn)在北京2013年趨穩(wěn)的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)已經(jīng)分解到各區(qū)縣，工作不力的，將進(jìn)行約談和問責(zé)。上述接近北京住建委的人士表示，據(jù)其了解，北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)放話，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的“烏紗帽”。
“連成交價(jià)也卡死了”
說起自己的買房經(jīng)歷，楊波就一肚子怨氣：“3月份說開盤，到現(xiàn)在還沒有開?！彼f的是位于通州的一個(gè)剛需項(xiàng)目，其中50多平米的小戶型特別讓他中意，全款100萬元左右。
該項(xiàng)目宣傳推200套房源，但包括楊波在內(nèi)在售樓處登記的意向買家已經(jīng)達(dá)500戶，他擔(dān)心選不到自己中意的戶型、位置，不得不天天電話咨詢開盤時(shí)間。
售樓處給出的解釋是，預(yù)售證還未批下來，沒法賣，開盤時(shí)間也不確定。
這也是北京諸多開發(fā)商普遍面臨的苦惱，蓄客都準(zhǔn)備好了，就因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證而無法銷售。
本報(bào)記者實(shí)地走訪了解，截至目前，通州、大興、房山區(qū)域至少有5家樓盤因?yàn)闈q價(jià)問題，預(yù)售證“難產(chǎn)”。
據(jù)悉，北京限價(jià)執(zhí)行升級(jí)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是在4月?！爸邦A(yù)售證審批也會(huì)卡，但沒有這么嚴(yán)，”通州一位不愿公開姓名的開發(fā)商營(yíng)銷總監(jiān)稱，現(xiàn)在的要求是，相比項(xiàng)目前一期和周邊二手房，幾乎是零漲幅，一點(diǎn)空間都不給。
“一直以來，大家都認(rèn)為，當(dāng)前建委限的是預(yù)售價(jià)，其實(shí)不然?！币晃徊辉腹_姓名的北京開發(fā)商說，“如果僅限預(yù)售價(jià)，樓盤在實(shí)際成交時(shí)，還具備一定的漲價(jià)空間，北京此前預(yù)留給開發(fā)商的范圍是漲價(jià)5%-10%，而現(xiàn)在一點(diǎn)空間都沒有?！?/p>
記者查看北京住建委的項(xiàng)目公示數(shù)據(jù)庫了解，一般來說，樓盤的預(yù)售價(jià)會(huì)高于實(shí)際的成交價(jià)格，有的相差5%，有的相差20%。
但4月份以后，“開發(fā)商要審批預(yù)售證時(shí)，需要給建委報(bào)兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是預(yù)售價(jià)，一個(gè)是承諾價(jià)，”上述開發(fā)商表示，所謂承諾價(jià)就是該樓盤預(yù)計(jì)入市的價(jià)格，也就是最接近實(shí)際成交的價(jià)格，在建委的“限價(jià)”規(guī)則中，上述兩個(gè)價(jià)格都要限。
“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的關(guān)鍵在于交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，而非預(yù)售價(jià)格，如果承諾價(jià)批到2萬，預(yù)售價(jià)格就算批到5萬也關(guān)系不大，也只能按照2萬成交?！睆埓髠ケ硎?，通過嚴(yán)卡預(yù)售價(jià)和承諾價(jià)，可以說是限制樓盤在實(shí)際交易中漲價(jià)的雙重保障。
“現(xiàn)房也要限價(jià)”
在嚴(yán)厲的限價(jià)政策下，經(jīng)過近一個(gè)月的僵持，因漲價(jià)問題而展開的預(yù)售證博弈開始減少，部分開發(fā)商選擇了妥協(xié)，陸續(xù)入市。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，北京新房市場(chǎng)4月份共有13個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，前半月僅3個(gè)項(xiàng)目通過，其余10個(gè)是在17日以后批復(fù)，其中6個(gè)是在4月27、28、29日這三天集中批復(fù)。
“拖一天，就是一天的人力成本和資金成本，劃不來，好不容易積累的客源也會(huì)流失，”上述通州不愿公開姓名的營(yíng)銷總監(jiān)稱，“只要不是賠本賣，就入市吧。”
但開發(fā)商們的苦惱并未就此結(jié)束。因?yàn)榘凑招抡?，除了通過限制預(yù)售價(jià)、“承諾價(jià)”管住期房漲價(jià)之外，現(xiàn)房也需要接受建委的價(jià)格指導(dǎo)。此前開發(fā)商企圖借期房轉(zhuǎn)現(xiàn)的漏洞被圍堵。
很多開發(fā)商對(duì)于現(xiàn)房限價(jià)表示不理解?！艾F(xiàn)房已經(jīng)建成，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)完善屬于開發(fā)商，不需要預(yù)售等相關(guān)政府參與審批的環(huán)節(jié)，價(jià)格管制，從法律來說是行不通的?！币晃徊辉腹_姓名的開發(fā)商曾向記者抱怨說。
不過，據(jù)這位開發(fā)商說，建委也很聰明，沒有明文要求限制現(xiàn)房漲價(jià)，“只是說，不準(zhǔn)你現(xiàn)房漲價(jià)，如果漲了，將會(huì)通過后續(xù)稽查的方式找你麻煩，查你樓盤存在的其他問題?！?/p>
在前述接近北京住建委的人士看來，在當(dāng)前房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的背景下，嚴(yán)厲的行政性價(jià)格管控是不得不采取的措施，行政成本高，后期副作用也很明顯，下一步的關(guān)鍵在于研究如何把商品房列入限價(jià)房管控序列。
楊斌表示，納入限價(jià)房序列管理的范圍主要是針對(duì)部分適合“夾心層”的商品房，而什么樣的人具備購買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細(xì)則正在研究中，并將很快落地。
記者獲悉，北京市建委接下來將組織開發(fā)商座談，具體商討將部分商品房納入限價(jià)房管理，該如何執(zhí)行。
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