11月11日，徽商銀行在香港公布全球發(fā)售招股結(jié)果，招股價(jià)3.53港幣，獲得約10.97倍超額認(rèn)購(gòu)。次日，徽商銀行上市交易，收盤(pán)價(jià)3.6港幣，升1.98%。
徽商上市，受關(guān)注的還有背后另一個(gè)主角。半個(gè)月前，中國(guó)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司以基石投資者身份認(rèn)購(gòu)8.84億股，耗資30億港幣，平均每股約3.39港幣。通過(guò)計(jì)算可知，徽商銀行上市首日，萬(wàn)科賺取1.824億。
房企涉足以銀行業(yè)為主的金融業(yè)成為這段時(shí)間的熱門(mén)事件。廣州越秀集團(tuán)在收購(gòu)了近十個(gè)金融牌照后，近日更以約116.44億港幣收購(gòu)了香港創(chuàng)興銀行75%的股份。而地處湖南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新華聯(lián)繼去年入股長(zhǎng)沙銀行后，也于近日確認(rèn)在湖南地區(qū)參與發(fā)起民營(yíng)銀行。在安徽，由國(guó)購(gòu)集團(tuán)、新安金融、新華集團(tuán)、華泰集團(tuán)、恒泰集團(tuán)、信地集團(tuán)、金牛集團(tuán)等7家民營(yíng)企業(yè)共同發(fā)起組建合肥銀行中5家涉及房地產(chǎn)。
民營(yíng)的星河集團(tuán)、寶能地產(chǎn)等則在金融鏈條上更為突進(jìn)，銀行、保險(xiǎn)、創(chuàng)投、小額貸都出現(xiàn)了它們的身影。
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于金融行業(yè)的投資潮涌，在深圳市一家上市房企董秘看來(lái)，包括萬(wàn)科的行為是：“一是有錢(qián)，二是能更方便拿錢(qián)”。
經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)采訪(fǎng)的多名開(kāi)發(fā)商高管認(rèn)為，銀行相比于融資租賃等非銀行金融機(jī)構(gòu)更加靈活，可為地產(chǎn)企業(yè)獲取更多“更便宜的錢(qián)”，或以更多渠道方式幫助房企融資。
但是，他們中也有人認(rèn)為，再將開(kāi)發(fā)商理解成是沖著貸款來(lái)收購(gòu)銀行開(kāi)始顯得“太過(guò)簡(jiǎn)單粗暴”。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)：地產(chǎn)行業(yè)離行業(yè)天花板越來(lái)越近的時(shí)候，其實(shí)是在摸索行業(yè)狂飆突進(jìn)20年后下一步打算做些什么。
對(duì)于為何入股徽商銀行，萬(wàn)科總裁郁亮在11月12日接受經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，萬(wàn)科現(xiàn)在做兩件事情，一是與城市同步發(fā)展，做城市的配套服務(wù)商；二是根據(jù)客戶(hù)的發(fā)展和變化，提供相應(yīng)服務(wù)。
郁亮說(shuō)，入股徽商銀行，主要是從服務(wù)客戶(hù)和合作伙伴兩個(gè)角度出發(fā)。今年地產(chǎn)行業(yè)千億級(jí)的企業(yè)會(huì)有六七家，而三年前只有萬(wàn)科一家。郁亮判斷，在未來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)兩級(jí)分化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，“要么大，要么小，中間層級(jí)的會(huì)慢慢不見(jiàn)”。
未來(lái)，房地產(chǎn)硬件方面的競(jìng)爭(zhēng)已變得不那么重要?！罢l(shuí)能贏得客戶(hù)，誰(shuí)能贏得合作伙伴，誰(shuí)就會(huì)贏得未來(lái)?！庇袅帘硎?。
能否帶來(lái)融資便利
萬(wàn)科入股銀行之所以被認(rèn)為與貸款便利有關(guān)，某種程度上是因?yàn)樽鳛榈禺a(chǎn)龍頭企業(yè)，萬(wàn)科的融資成本雖然比大多數(shù)開(kāi)發(fā)商低，但還沒(méi)足夠低。半年報(bào)顯示，2013年上半年，萬(wàn)科在一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款的前五位，均為信托借款，共77.9億元人民幣，其中利率最高為11.2%，利率最低為6.16%。
與此同時(shí)，萬(wàn)科金額前五名的長(zhǎng)期借款也是信托借款，總計(jì)47.9億元人民幣，其中利率最高為10%，最低為6.85%。此外，還有媒體計(jì)算，萬(wàn)科在獲得主要銀行貸款時(shí)，銀行貸款利率下限還尚未放開(kāi)，五年期以上長(zhǎng)期貸款利率不會(huì)低于6.55%左右的水平。
由此可知，萬(wàn)科的基本融資成本平均是8%-10%。相比“追趕者”保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)，這個(gè)融資成本是較低的，但是對(duì)比中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，則并無(wú)優(yōu)勢(shì)。2012年，中海融資成本僅為3.6%左右。
入股銀行能為萬(wàn)科拿到“更便宜的錢(qián)”嗎？2010年之前，房企已經(jīng)掀起一波參股銀行熱潮。彼時(shí)，合生創(chuàng)展、僑鑫集團(tuán)、北京城建投、珠海華發(fā)、香江集團(tuán)、世紀(jì)金源等多家開(kāi)發(fā)商均各自參股了不同銀行。
有房企甚至入股多家銀行，比如綠地集團(tuán)先后入股遼寧盤(pán)錦商業(yè)銀行、錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、呼和浩特市商業(yè)銀行等。綠地此前還發(fā)起設(shè)立中國(guó)規(guī)模最大的小額貸款公司，并已實(shí)現(xiàn)增資擴(kuò)股、跨區(qū)經(jīng)營(yíng)。
其中一家入股銀行的地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露：“開(kāi)發(fā)商從他入股的銀行可以獲得一定的資金支持。不過(guò)直接貸款到的資金很少，主要是通過(guò)變通的表外融資。”
這個(gè)說(shuō)法從一家股份制銀行高管張先生處得到證實(shí)。他說(shuō)，表外融資的利率由市場(chǎng)決定，從規(guī)范上來(lái)講房企不可以操作其入股的銀行去降低利息，“但從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)可以對(duì)利率施加影響力，特別是如果房企股東能決定銀行的管理層人選的時(shí)候?！?/p>
公開(kāi)資料顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金“門(mén)檻”的比例由20％上升到了35％及以上，而購(gòu)買(mǎi)土地的款項(xiàng)又不計(jì)入資本金，使得不少開(kāi)發(fā)企業(yè)亟需解決資本金問(wèn)題。在此背景下，多元融資需求應(yīng)運(yùn)而生——金融租賃、信托、擔(dān)保、典當(dāng)以及基金等一些非銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)紛紛爭(zhēng)奪房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資“蛋糕”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第三季度新增規(guī)模明顯上升。房地產(chǎn)信托新增1675億元，創(chuàng)2010年以來(lái)的歷史最高水平。相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；相比今年二季度的 1544億元，環(huán)比上漲8.48%?？梢?jiàn)今年三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模上升明顯。
但是，某股份制銀行深圳分行公司銀行部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，時(shí)至今日監(jiān)管已非常嚴(yán)格，地產(chǎn)商想從關(guān)聯(lián)交易中得到優(yōu)惠很困難。該負(fù)責(zé)人說(shuō)：“商業(yè)銀行法對(duì)關(guān)聯(lián)交易有非常嚴(yán)格的限制，尤其是對(duì)股東的借款，要求不能優(yōu)于其他借款人的條件?！?/p>
而且，該負(fù)責(zé)人不認(rèn)為萬(wàn)科需要通過(guò)入股銀行去取得貸款優(yōu)惠。他說(shuō)：“萬(wàn)科這樣的企業(yè)，在建行這樣沒(méi)有參股的大行面前，也一樣拿到最優(yōu)惠的利率；相反，香江集團(tuán)雖然是多家銀行的股東，但在融資上也沒(méi)有在其入股銀行中享受到特別的優(yōu)待?！?
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