中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月20日正式閉幕，給明年乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)調(diào)控定了調(diào)。

　　會(huì)議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

　　值得注意的是，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在12月20日《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了署名文章《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》稱，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)施。

　　而房產(chǎn)稅正是房地產(chǎn)調(diào)控的重要長(zhǎng)效機(jī)制之一。

　　敲黑板！劃重點(diǎn)了！

　　上述文章中，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的重點(diǎn)有三個(gè)：

　　1.按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

　　2.對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。

　　3.適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

　　劃出的重點(diǎn)只有短短90個(gè)字，

　　但是千萬(wàn)別小看它！

　　這涉及我們每個(gè)人！

　　在這90個(gè)字中，

　　也存在一些關(guān)鍵問(wèn)題待解答，

　　接下來(lái)，

　　看看專家是如何解答的吧——

　　問(wèn)題

　　1

　　立法先行——什么時(shí)候推出？

　　摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)稅會(huì)正式進(jìn)入立法程序。以往很擔(dān)心引入房地產(chǎn)稅可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大沖擊，造成房?jī)r(jià)大幅下跌。目前與過(guò)去兩三年相比，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量明顯下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化，是正式啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法程序較為良好的時(shí)機(jī)。但開(kāi)始啟動(dòng)立法并不是馬上開(kāi)征房地產(chǎn)稅，可能要等到2019年或2020年才能實(shí)施房地產(chǎn)稅。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策規(guī)定力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規(guī)定說(shuō)明房地產(chǎn)稅的推進(jìn)要以立法為前提，所以短期看不會(huì)征收，但預(yù)計(jì)到2020年會(huì)有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。目前來(lái)看，時(shí)間表完成的壓力不會(huì)太大。

　　中國(guó)社科院近日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2017-2018）》也指出，樓市政策及制度建設(shè)要突出的重點(diǎn)包括加快財(cái)稅體制改革。2018年將房產(chǎn)稅納入立法議程，明確房產(chǎn)稅時(shí)間表，實(shí)行住房租金抵扣個(gè)人所得稅政策。將交易環(huán)節(jié)的契稅征收的稅率調(diào)整等權(quán)限授予地方，讓城市政府可以因城施策進(jìn)行調(diào)整。

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受中國(guó)證券報(bào)(ID:xhszzb)記者采訪時(shí)表示，要等人大宣布正式的一審，才正式開(kāi)始立法程序。

　　問(wèn)題

　　2

　　充分授權(quán)、分步推進(jìn)——具體步驟是？

　　海通證券分析師涂立磊表示，在中央立法授權(quán)下，地方政府決定稅收細(xì)節(jié)。分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施。

　　朱海斌認(rèn)為，房地產(chǎn)稅征收可能是逐步引入的過(guò)程，“逐步”體現(xiàn)在兩方面。一是從征收的范圍來(lái)講，并不會(huì)全國(guó)一致性全部推出，各個(gè)城市可根據(jù)自身情況自主選擇引入房地產(chǎn)稅的時(shí)間。比如，房?jī)r(jià)漲價(jià)過(guò)快或房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)可能先引入，還在去庫(kù)存階段的三四線城市可以考慮擇機(jī)延遲征收房地產(chǎn)稅。二是從征收力度來(lái)講也會(huì)是逐步推進(jìn)的過(guò)程，可能有一定過(guò)渡期，或在房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)中有一些免征條款，比如按照人均面積或按照首套免征。

　　問(wèn)題

　　3

　　對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅——怎么評(píng)估？

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，評(píng)估值的征收方式實(shí)際上是對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)的征稅。在持有環(huán)節(jié)中，會(huì)基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，進(jìn)而可以得出相應(yīng)的納稅份額。換而言之，評(píng)估值越大征收越多，評(píng)估值越小征收越小，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。

　　賈康表示，評(píng)估值是要參照市場(chǎng)的價(jià)值作評(píng)估，將會(huì)有一套具體、專業(yè)化的評(píng)估方法。

　　問(wèn)題

　　4

　　推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的進(jìn)展如何？

　　涂立磊表示，在房地產(chǎn)稅推出之前，早在2011年1月27日，上海和重慶分別宣布開(kāi)征房產(chǎn)稅。2017年5月，房地產(chǎn)稅法在全國(guó)人大常委會(huì)公布2017年立法工作計(jì)劃的“預(yù)備及研究論證項(xiàng)目”中。

　　房地產(chǎn)稅實(shí)施需要三大基礎(chǔ)性條件已經(jīng)具備。涂立磊表示，首先，房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期，掃除了開(kāi)征房地產(chǎn)稅的重要政策障礙。其次，全國(guó)所有市縣“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”中房源信息將在2017年底接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)。第三，個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)方案已獲通過(guò)，建成后個(gè)人收入、財(cái)產(chǎn)信息將被征稅機(jī)關(guān)掌握。

　　“在房產(chǎn)稅試點(diǎn)方面，上海和重慶的成功之處在于積極探索了如何征稅的模式。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，但是在真正抑制房?jī)r(jià)等方面，效果可能不如預(yù)期。從這個(gè)角度看，當(dāng)前此類模式應(yīng)該會(huì)為全國(guó)房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)所借鑒，這也是很關(guān)鍵的一點(diǎn)，即多少要參照上海和重慶的模式。但是因?yàn)檎魇盏膮^(qū)域范圍擴(kuò)大，所以也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　問(wèn)題

　　5

　　房地產(chǎn)稅推出后對(duì)普通人有何影響？

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，從住房角度看，三套以內(nèi)住房都可以算是正常的，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問(wèn)題其實(shí)不大，甚至不會(huì)納入征稅范圍。而對(duì)于其他多套住房的持有，超過(guò)三套的，預(yù)計(jì)征稅的可能性是很大的。

　　涂立磊認(rèn)為，按照2016年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積36.6平米/人，而2016年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅平均價(jià)格是7203元/平米，則可知道2016年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅價(jià)值測(cè)算是26.36萬(wàn)元。假設(shè)未來(lái)我國(guó)推出的房地產(chǎn)稅率是1%，征稅評(píng)估基準(zhǔn)折扣是70%，則可以知道當(dāng)年我國(guó)城鎮(zhèn)人均房地產(chǎn)稅支出為1845元，占2016年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.36萬(wàn)元的 5.49%。

　　北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋表示，對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，無(wú)論是宏觀調(diào)控還是地區(qū)平衡，房地產(chǎn)稅都是一個(gè)非常好的稅種。另外，房地產(chǎn)稅是對(duì)資產(chǎn)征稅，會(huì)打擊投機(jī)性的房屋囤積，不會(huì)影響老百姓的工作積極性。在這種情況下，房地產(chǎn)稅的征收實(shí)際上對(duì)國(guó)家是一件好事情。