香港樓價(jià)已超97高位40%：升得越快就跌得越慘
導(dǎo)讀：廣州驚現(xiàn)“日光盤”(樓盤24小時(shí)內(nèi)售罄)，當(dāng)?shù)貥莾r(jià)半年急升二成；倫敦住宅市場(chǎng)也因外地買家需求大增，樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升。相比之下，截至6月底，香港樓價(jià)半年僅升1%；陳家強(qiáng)指出，樓價(jià)升得越快就跌得越慘，因?yàn)橛斜匾獓?yán)控樓市泡沫的膨脹，靜待樓市“軟著陸”。
歷史總是驚人的相似，“雙印危機(jī)”重燃亞洲金融風(fēng)暴擔(dān)憂，香港樓市再一次站在了風(fēng)口浪尖。
香港樓市新盤成交急跌逾四成，時(shí)隔一年再次出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，老牌地產(chǎn)中介半年巨虧近1億港元，市場(chǎng)普遍認(rèn)為美國退市將成為壓垮香港樓市的最后一根稻草。
日前，香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長陳家強(qiáng)接受本報(bào)獨(dú)家專訪，坦言香港樓市風(fēng)險(xiǎn)最大。
“過去2-3年，香港樓價(jià)經(jīng)歷了不健康的暴漲。美國退市已箭在弦上，利率上升將導(dǎo)致資產(chǎn)重新定價(jià)，樓價(jià)屆時(shí)將不可避免地下跌。但美國加息屬長期過程，特區(qū)政府不會(huì)立刻撤銷買家印花稅等調(diào)控措施?！?/font>
陳家強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，亞洲各經(jīng)濟(jì)體相比16年前的1997年已脫胎換骨，不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別國家的赤字風(fēng)波而引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)暴。香港應(yīng)立足金融優(yōu)勢(shì)，廣納歐美和內(nèi)地資源，借力離岸人民幣業(yè)務(wù)，早日躍升為世界頂級(jí)資產(chǎn)管理中心。
香港樓價(jià)已超97高位40%
近日，廣州驚現(xiàn)“日光盤”(樓盤24小時(shí)內(nèi)售罄)，當(dāng)?shù)貥莾r(jià)半年急升二成；倫敦住宅市場(chǎng)也因外地買家需求大增，樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升。相比之下，截至6月底，香港樓價(jià)半年僅升1%；陳家強(qiáng)指出，樓價(jià)升得越快就跌得越慘，因?yàn)橛斜匾獓?yán)控樓市泡沫的膨脹，靜待樓市“軟著陸”。
《21世紀(jì)》：印度和印尼兩國的貨幣大幅貶值，投資者擔(dān)心重演1997年的亞洲金融風(fēng)暴。香港作為曾經(jīng)的受害者，特區(qū)政府如何評(píng)估香港面臨的風(fēng)險(xiǎn)？
陳家強(qiáng)：自美國2009年推出首輪量化寬松(QE)以來，亞洲大部分風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)都在長期低息效應(yīng)和過剩流動(dòng)性的雙重作用下，出現(xiàn)不健康的升幅。貿(mào)易逆差和銀行信貸增速過快，影響某些國家的匯率基本面和企業(yè)杠桿。
但必須注意，相比16年前各經(jīng)濟(jì)體一盤散沙的困局，如今的亞洲外債水平很低，“東盟10+3”不斷追加《清邁倡議》中的危機(jī)應(yīng)急基金。個(gè)別國家的風(fēng)險(xiǎn)很難全部轉(zhuǎn)嫁于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，流動(dòng)性“西撤”不會(huì)引發(fā)“骨牌效應(yīng)”。
《21世紀(jì)》：目前香港樓價(jià)超過1997年高位近40%，所謂“高處不勝寒”，一旦美國退市并加息，樓價(jià)是否難逃一跌？
陳家強(qiáng)：相比股市，香港樓市的風(fēng)險(xiǎn)很大，因樓價(jià)直接受到利率環(huán)境的左右。只要美國進(jìn)入加息周期，理論上樓價(jià)不得不跌；但必須看到，樓價(jià)飆升還受到供應(yīng)短缺和內(nèi)地購買力助推等多重因素，美國溫和的退市舉動(dòng)不太可能觸發(fā)香港樓價(jià)暴跌。
《21世紀(jì)》：去年至今，境外買家印花稅、雙倍交易稅等“辣招”效果顯著，在退市預(yù)期下，港府何時(shí)才會(huì)考慮撤招？
陳家強(qiáng)：與樓價(jià)上升不僅因?yàn)榈拖h(huán)境類似，政府“雙辣招”也不可能逆轉(zhuǎn)樓市的基本面。成交之所以蕭條，根本原因在于買方對(duì)外圍悲觀不肯入市，賣方觀望政策變化惜售。我想說，所有的調(diào)控措施旨在增加交易成本，扭轉(zhuǎn)樓價(jià)非漲不跌的錯(cuò)誤預(yù)期，使得泡沫不至于失控。
即使美國加息，目前來看也不可能“一蹴而就”，可能會(huì)是耗時(shí)數(shù)年的加息周期；在這樣的背景下，政府不會(huì)盲目撤招，原因有三。
首先，“辣招”不能主導(dǎo)樓價(jià)升跌，在中長期供應(yīng)暫無法配套的前提下，管理需求仍十分必要。其二，美國退市缺乏明確的時(shí)間表，流動(dòng)性隨時(shí)會(huì)逆向出入，不明朗因素增加。最后，樓價(jià)即使下跌，也可能只是資產(chǎn)重新定價(jià)的自然修正，是否撤招須綜合評(píng)估波幅大小，政府內(nèi)部沒有所謂50%的跌幅上限。
“別老盯著新加坡”
危機(jī)當(dāng)前，香港不忘利用自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步做大資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。業(yè)界經(jīng)常將新加坡的低稅率和進(jìn)取態(tài)度來影射港府的不作為，陳家強(qiáng)對(duì)此頗為不屑。
他說：“不搞政策傾斜恰恰是香港的優(yōu)勢(shì)。單論資產(chǎn)管理規(guī)模，香港一直領(lǐng)跑亞洲，與其盯著身后的新加坡，不如強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)?！标愵A(yù)言，內(nèi)地與香港的基金互認(rèn)將催生下一次資產(chǎn)管理行業(yè)的暴發(fā)性增長。
《21世紀(jì)》：香港人民幣存款增速趨緩，貸款基數(shù)也較小，除了傳統(tǒng)貿(mào)易融資外，未來業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)是什么？
陳家強(qiáng)：人民幣存款增加只能反映存量規(guī)模，香港更看重人民幣市場(chǎng)的深度和實(shí)際流通量。目前，香港每日人民幣即使支付結(jié)算的平均交易金額已超越5000億港元，首度超越港元結(jié)算，其中逾八成來自海外參加行。
下一步，結(jié)算推廣的重點(diǎn)將從海外央行和清算機(jī)構(gòu)，逐漸轉(zhuǎn)移到銀行、基金公司、券商和資產(chǎn)管理公司等人民幣產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)和應(yīng)用者。流通量累計(jì)到某個(gè)臨界點(diǎn)，就會(huì)迎來新一輪資產(chǎn)暴增，兩地基金互認(rèn)可能是重要的契機(jī)。對(duì)此，政府內(nèi)部已有初步時(shí)間表，待政策完成審批就可公布。一旦落實(shí)，內(nèi)地投資者可自由選擇在香港的監(jiān)管體制下購買海外基金，跨境投資對(duì)人民幣國際化大有裨益。
《21世紀(jì)》：香港一直依靠市場(chǎng)自由發(fā)展來強(qiáng)化資產(chǎn)管理業(yè)，未來會(huì)否效仿新加坡出臺(tái)更多政策扶持？
陳家強(qiáng)：從管理資產(chǎn)的規(guī)模來看，香港多年領(lǐng)先于新加坡(2012年底，香港1.06萬億美元，新加坡7130億美元)，這證明兩地的發(fā)展模式各有千秋。香港不可能對(duì)某個(gè)特定行業(yè)提供政策傾斜，但會(huì)致力掃除阻礙發(fā)展的障礙，例如豁免離岸基金利得稅并包含私募基金。
截至今年5月，已有73家內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)在香港設(shè)立196家注冊(cè)機(jī)構(gòu)。內(nèi)地基金管理資產(chǎn)總值4147億港元，較2011年大幅躍升56.4%。隨著內(nèi)地資本賬戶循序漸進(jìn)的開放，香港歡迎更多符合發(fā)牌要求的內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)“走出來”。我希望更多海外機(jī)構(gòu)不僅來港銷售產(chǎn)品，更能注冊(cè)扎根于此。
目前，在非房地產(chǎn)基金所管理的8.25萬億港元的資產(chǎn)中，本地注冊(cè)機(jī)構(gòu)僅占2.87萬億港元，占比34.8%。
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