春節(jié)前廣州樓價或?qū)挿鹗?業(yè)務(wù)減少中介面臨洗牌
“穗六條”發(fā)威 二手市場風(fēng)向始變
據(jù)廣州市國土房管局公布數(shù)據(jù)顯示，2013年11月全市10區(qū)的二手住宅登記宗數(shù)為6652宗，同比減少3.5%。業(yè)界指出，11月18日出臺的“穗六條”措施對市場影響極大，中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比10月減少兩成，租賃業(yè)務(wù)量比10月減少一成半。
今年11月18日，廣州出臺“穗六條”，對比今年3月底出臺的調(diào)控政策，嚴(yán)厲程度大幅增加。“穗六條”除了繼續(xù)對一手住宅項目實施限售、限簽外，還把第二套住房貸款的首付比例從六成提高到七成。更重要的，是對非廣州籍的客戶限購進(jìn)行升級，要獲得購房資格，非廣州籍的客戶必須提供“自購房之日前5年內(nèi)在廣州市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明”，這跟此前“自購房之日起算前兩年內(nèi)在廣州市連續(xù)繳納1年以上社保證明或個人所得稅證明”有很大的差別，這令非廣州籍客戶數(shù)量迅速減少。
本地客“壓價”空間增大
滿堂紅市場研究部對“穗六條”實施前后的廣州二手住宅買賣市場客戶比例和各自成功還價幅度進(jìn)行對比（如表1），11月19日~30日非廣州籍客戶成交比例為61.5%，比11月1日~18日減少4.6個%，廣州本地客戶比例則增加至38.5%。盡管潛在客戶數(shù)量出現(xiàn)縮減，但客戶成功還價幅度出現(xiàn)較大差異，非廣州籍客戶成功還價幅度只從新政實施前的2.9%增至3.0%，增幅不算大；但廣州本地客戶成功還價幅度則從新政實施前的3.5%增至5.5%，增幅明顯。
滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，過去4年，非廣州籍客戶在廣州市二手住宅成交比例一直在68%~71%，今年前11個月該比例為66.2%。但由于有“三年期社?；騻€稅證明”的限制，估計潛在客戶中至少有兩成以上的外地客戶受此影響無法進(jìn)入廣州市10區(qū)內(nèi)購買住宅，一、二手住宅市場也會受此影響而導(dǎo)致成交量在未來半年縮減30%左右，故廣州本地客戶順理成章成為未來一段時間的市場主力客戶群。一旦他們對自己看中的物業(yè)有還價的意愿，中介經(jīng)紀(jì)將會配合他們在業(yè)主開價的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效“壓價”，在有所側(cè)重的前提下，本地客戶的成功還價幅度大于外地客戶的還價幅度。
業(yè)務(wù)量減少中介面臨洗牌
盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示11月廣州二手住宅均價大幅上升，突破“2字頭”，但這只是越秀區(qū)成交量逆市增加后的結(jié)構(gòu)性變化所致，并無法作長期實質(zhì)性支撐，不排除此后到明年春節(jié)期間的二手樓價出現(xiàn)寬幅震蕩的可能。
12月1日~10日，經(jīng)滿堂紅新增可售房源數(shù)量同比11月增加4.2%，而新增可入市購房的準(zhǔn)客戶數(shù)量則比11月同期減少4.7%。流通買賣房源中，面積在100平方米以上占總房源的32.2%，比11月同期增加1.5個百分點。而二手住宅買賣宗數(shù)比11月同期減少近三成，成交均價為20477元/m2，比11月同期下跌3.2%。二手住宅市場成交縮減，將令廣州中介行業(yè)再次進(jìn)入“洗牌”階段，無法開拓聯(lián)動業(yè)務(wù)的中介行，或要通過縮減規(guī)模來維持運(yùn)營。
越秀學(xué)位房市場需求仍堅挺
今年11月受新政影響，廣州二手樓市成交轉(zhuǎn)淡，但各個區(qū)域表現(xiàn)有異，越秀區(qū)二手住宅成交宗數(shù)比10月增加15.2%，成交均價為28415元//m2，環(huán)比上升4.3%，而在全市10區(qū)中所占比例為14.4%，比10月增加5.1%，故對全市二手均價起到較大的拉升作用。
11月，越秀區(qū)的成交呈現(xiàn)“面積增大、總價升高”的特征。數(shù)據(jù)顯示，套均面積從10月的66平方米/套增加到78平方米/套，套均總價從10月的179.8萬元/套增加到222.4萬元/套。以長線投資性質(zhì)入市的客戶比例從10月的30.4%增加至39.6%，為子女購買學(xué)位房的比例則從10月的6.5%增加至9.4%。
周峰指出，越秀區(qū)購房客戶以廣州本地客戶為主導(dǎo)，今年前11個月廣州本地客戶在越秀區(qū)買房宗數(shù)占該區(qū)總宗數(shù)的40.6%，僅次于荔灣和海珠兩區(qū)。由于本地客戶除在限貸方面有影響外，在限購方面并無外地客戶那么多限制，只要資金充裕，入市時間可由自己掌握。一般來說，年底并不是學(xué)位房成交旺季，但11月在朝天路、東風(fēng)東路、東川路、淘金東路、文德路、小北路等地皆有學(xué)位房成交，套均總價高達(dá)300.8萬元/套，部分物業(yè)成交價甚至超過500萬元（如表2）。這一“反季節(jié)”的購房行為，顯示家長類買家對未來購房成本的擔(dān)憂，故選擇在潛在購房客戶有效數(shù)量縮減的情況下入市，避免不必要的競爭。（記者王荔玨）
相關(guān)新聞
更多>>
