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　　中航地產(chǎn)分裂　一季度銷售57億沖進(jìn)前30,凈利直落524%

　　"一季報(bào)的數(shù)據(jù)里,中航預(yù)收賬款扣除之前累計(jì)有5億左右,銷售額卻有57億。那真的很奇怪,不過(guò)還要再關(guān)注一下這家公司的現(xiàn)金流情況。"華南地區(qū)某券商分析師如此表示。

　　與此同時(shí),在57.5億元銷售額中,僅5.34億元結(jié)算為營(yíng)業(yè)收入。

　　另外,根據(jù)中航地產(chǎn)發(fā)布2012年年度公告中數(shù)據(jù)顯示,其扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率在截至報(bào)告期末達(dá)到60.01%,遠(yuǎn)高于49.92%的行業(yè)平均水平。而其2013年第一季度公告顯示,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)相比上年同期下滑523.63%,縱觀其近五年同比數(shù)據(jù),2012年同期,該項(xiàng)數(shù)據(jù)為3.92%,　2011年同期,該項(xiàng)數(shù)據(jù)則為僅次于2013年第一季度的歷史最大值-224.26%。

　　是什么造成中航地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如此分裂?又是什么影響了其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度如坐山車般行跡詭異?

　　"現(xiàn)在的數(shù)據(jù)難看,是為了今后的表現(xiàn)做鋪墊。"美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓解釋道,這是因?yàn)橹泻降禺a(chǎn)目前運(yùn)用較大的杠桿而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

　　凈利下滑,負(fù)債加重

　　縱觀中航地產(chǎn)近年來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),不難發(fā)現(xiàn),從2009年至2012年,其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度一直處于下滑狀態(tài):2009年,其"歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)"一欄同比實(shí)現(xiàn)654.39%的漲幅;然而自那以后,該項(xiàng)數(shù)據(jù)則一直處于下跌狀態(tài),在2012年年度報(bào)告中,其"歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)"的同比增長(zhǎng)率一欄,已經(jīng)難以改變持續(xù)下滑態(tài)勢(shì),截至年末同比下滑19.89%。

　　另一方面,其凈資產(chǎn)收益率從2010年實(shí)現(xiàn)271.86%,到2011年急速下降為46.44%。在2012年年末,該項(xiàng)指標(biāo)已然為-28.8%。

　　根據(jù)中航地產(chǎn)2012年年度報(bào)告,東莞證券發(fā)布研究報(bào)告稱,中航地產(chǎn)在2012年,凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng),且扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率較高,在短期內(nèi)存在一定資金壓力。

　　據(jù)理財(cái)周報(bào)記者初步計(jì)算,中航地產(chǎn)在2012年年度全年,扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率為60.01%,凈負(fù)債率約為127.63%。從中不難發(fā)現(xiàn),如今的中航地產(chǎn),業(yè)績(jī)儲(chǔ)備水平相對(duì)較弱,且面臨較大的有息負(fù)債壓力。

　　轉(zhuǎn)型拖累負(fù)債表現(xiàn)

　　2013年4月,克而瑞發(fā)布了《2013年度一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》,其中中航地產(chǎn)在銷售金額TOP50榜單中排名第24位,實(shí)現(xiàn)成交金額57.5億元,被克而瑞評(píng)為“黑馬本色引人關(guān)注”。

　　然則,與亮眼的銷售額表現(xiàn)截然相反的是,其在2013年第一季度預(yù)收賬款為22.43億元,在2012年年末實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款17.34億元,即中航地產(chǎn)在2013年第一季度實(shí)際實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款5.09億元。

　　對(duì)此,華南地區(qū)某券商分析師表示,“根據(jù)中航地產(chǎn)一季報(bào)的數(shù)據(jù),預(yù)收賬款實(shí)際有5億左右,銷售額如果有57億,那么真的很奇怪,不過(guò)還要再關(guān)注一下這家公司的現(xiàn)金流情況。”

　　不僅如此,截至2012年末,中航地產(chǎn)預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的比值為41.42%,而根據(jù)記者統(tǒng)計(jì),截至同期,滬深股市共150余家地產(chǎn)類上市公司該項(xiàng)比值平均額約為63.95%。

　　但其實(shí),預(yù)收賬款偏少一直都是中航地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)格。在2011年報(bào)告期內(nèi),其預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的比值為25.11%,在2010同期,該項(xiàng)數(shù)值為25.21%。

　　如果說(shuō)預(yù)收賬款數(shù)額可以初步反映公司的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備水平,那么短期而言,中航地產(chǎn)的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備情況也可以見(jiàn)得。