[摘要] 城市化發(fā)展在帶來(lái)龐大市場(chǎng)需求的同時(shí)，也帶來(lái)了土地資源的匱乏，在發(fā)展大勢(shì)前，城中村改造釋放優(yōu)質(zhì)土地的同時(shí)，也考驗(yàn)著房企運(yùn)營(yíng)力。目前，鄭州的城中村改造項(xiàng)目大都涵蓋了酒店、公寓、寫字樓、大型商業(yè)等物業(yè)形態(tài)，一些項(xiàng)目考慮到土地成本的問(wèn)題，其中規(guī)劃了大比例的商業(yè)。
城市化發(fā)展在帶來(lái)龐大市場(chǎng)需求的同時(shí)，也帶來(lái)了土地資源的匱乏，在發(fā)展大勢(shì)前，城中村改造釋放優(yōu)質(zhì)土地的同時(shí)，也考驗(yàn)著房企運(yùn)營(yíng)力。
城中村變身之下房企運(yùn)營(yíng)力受考驗(yàn)
在鄭州，城市綜合體幾乎是伴隨著城中村改造而為人所熟知的。
住宅、商業(yè)街、酒店、高端寫字樓、品牌購(gòu)物中心、停車場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)……這些獨(dú)立的元素曾經(jīng)各行其道?，F(xiàn)如今，隨著舊城改造和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，這些元素全部或者其中幾個(gè)實(shí)行組合，一個(gè)城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。
從燕莊到曼哈頓廣場(chǎng)、西關(guān)虎屯到鄭州國(guó)貿(mào)中心、小李莊到升龍國(guó)際廣場(chǎng)、西史趙村到普羅旺世……過(guò)去10年間，這些項(xiàng)目接連不斷成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，受人追捧。
它們中的絕大部分演變?yōu)槌鞘芯C合體，在改變區(qū)域面貌的同時(shí)，也成為新的人居消費(fèi)中心。
“城中村改造的鄭州模式曾經(jīng)全國(guó)知名，可以說(shuō)對(duì)城市發(fā)展貢獻(xiàn)很大，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，甚至有產(chǎn)品整體拉升了鄭州的人居水平。不過(guò)，讓人吐槽的地方也很多，比如有的項(xiàng)目容積率偏高、建筑密度太大，社區(qū)綠化非常少；有的社區(qū)沒(méi)有圍合，人流、車流混雜在一起，生活環(huán)境雜亂；一些綜合體內(nèi)的商業(yè)部分缺乏持續(xù)運(yùn)營(yíng)力，無(wú)人消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)不善、商家頻繁更換，資產(chǎn)價(jià)值自然也得不到很好的體現(xiàn)?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士這樣表示，“最終根源還是房企的責(zé)任心和專業(yè)實(shí)力不足?！?/font>
也正如該業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上這樣的評(píng)價(jià)并不少見(jiàn)，本報(bào)也接到諸多購(gòu)房者的投訴，大都表達(dá)對(duì)社區(qū)建設(shè)的不滿。
在城中村改造已成燎原之勢(shì)的現(xiàn)在，人們聽(tīng)到最多的是“核心”、“中心”、“樞紐”等標(biāo)榜自己絕佳優(yōu)勢(shì)的詞匯，但實(shí)際的運(yùn)營(yíng)水平如何，的確值得考量和反思。
房企要具備資金實(shí)力和高度專業(yè)力
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在以供地結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)郊化、政府加快推動(dòng)舊城改造等背景下，城中村改造已然成為房企在大城市做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇，作為企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要趨勢(shì)。
而城中村改造歷來(lái)被認(rèn)為是考驗(yàn)城市決策者智慧和房企實(shí)力的工作，它不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是在城市統(tǒng)一規(guī)劃下對(duì)存量土地資源的有效整合。
目前，鄭州的城中村改造項(xiàng)目大都涵蓋了酒店、公寓、寫字樓、大型商業(yè)等物業(yè)形態(tài)，一些項(xiàng)目考慮到土地成本的問(wèn)題，其中規(guī)劃了大比例的商業(yè)。了解鄭州的人都知道，很多綜合體項(xiàng)目的商業(yè)部分都經(jīng)營(yíng)不佳，甚至運(yùn)營(yíng)多年后才逐步有起色，那么接手城中村改造的房企該作怎樣的準(zhǔn)備？
研究中心認(rèn)為，首先，城中村改造的復(fù)雜性和系統(tǒng)性決定了企業(yè)必須具備高度的專業(yè)能力。其次，城中村改造周期性相對(duì)較長(zhǎng)，決定了企業(yè)必須具備良好的資金實(shí)力。而專業(yè)開(kāi)發(fā)能力是城中村改造業(yè)務(wù)得以實(shí)現(xiàn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。所以說(shuō)，資金雄厚、綜合能力強(qiáng)的企業(yè)在城中村改造方面更有優(yōu)勢(shì)。
舊城改造需要處理拆遷業(yè)主、市民、現(xiàn)有城市功能、自然生態(tài)、歷史文化、可持續(xù)發(fā)展等六大利益關(guān)系，而“舊改專家”佳兆業(yè)，發(fā)展10多年來(lái)，已形成獨(dú)有的運(yùn)作模式即“全模式參與+專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)”，在“快速周轉(zhuǎn)、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰(zhàn)略”下，舊城改造發(fā)展模式已成為佳兆業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
更為重要的是，房企實(shí)力代表著其擁有社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)和先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，在整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃、商業(yè)和生活配套以及全新生活理念的倡導(dǎo)方面，能實(shí)現(xiàn)深層次的質(zhì)的飛躍。
“慢燉”和“快煮”
是個(gè)兩難選擇
具體到項(xiàng)目上，從已簽約城中村改造項(xiàng)目的多家企業(yè)看，大家對(duì)“綜合體”依然情有獨(dú)鐘。
按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。而國(guó)際貨幣基金組織（IMF）公布數(shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)人均GDP為5414美元。就是說(shuō)，中國(guó)在條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備時(shí)，就已經(jīng)開(kāi)始提前大量開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目了，這樣一窩蜂大量開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不容小覷的。
作為城市綜合體及大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，三益中國(guó)的領(lǐng)軍人高棟認(rèn)為，“鄭州目前的城市綜合體處于‘快速發(fā)展’時(shí)期，其‘后發(fā)優(yōu)勢(shì)’的取得應(yīng)建立在系統(tǒng)完善的城市綜合體開(kāi)發(fā)流程基礎(chǔ)之上，梳理清晰商業(yè)開(kāi)發(fā)理念，理清城市綜合體各個(gè)‘產(chǎn)業(yè)鏈’環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)因素。在規(guī)劃建設(shè)上，一定要以滿足城市需求為出發(fā)點(diǎn)，城市綜合體的定位與功能一定要和鄭州的城市、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、商業(yè)等發(fā)展層次相符合，并適當(dāng)進(jìn)行前瞻性功能定位以滿足未來(lái)城市功能需求的升級(jí)?！?/font>
“而在綜合體的商業(yè)部分，不得不面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題是‘快煮’和‘慢燉’的兩難選擇。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的過(guò)程，也是一個(gè)比拼‘內(nèi)力’的過(guò)程，對(duì)于如何做好商業(yè)地產(chǎn)，我欣賞蘇東坡《稼說(shuō)》一文的一句話‘博觀約取，厚積薄發(fā)’，意為要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間有準(zhǔn)備的積累即將大有可為，施展作為?！备邨澅硎?。
在“快煮”和“慢燉”的選擇上，已經(jīng)取得好成績(jī)的鄭州國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)自然是“慢燉”的代表。作為城中村改造的典范，它的時(shí)尚度和帶給消費(fèi)者的時(shí)尚感是它區(qū)別于其他商場(chǎng)的特色。多年來(lái)不斷在經(jīng)營(yíng)中改進(jìn)，如今已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)知名的快時(shí)尚中心。360廣場(chǎng)已經(jīng)成為新田集團(tuán)的一條開(kāi)發(fā)主線，未來(lái)將在多個(gè)區(qū)域落地。
現(xiàn)在的業(yè)主大都工作忙碌，業(yè)主們會(huì)覺(jué)得自己親自跑市場(chǎng)選購(gòu)裝修材料非常累人，于是這項(xiàng)工作很多業(yè)主就交給了裝修公司去做。2、看油漆桶表層的薄膜，優(yōu)質(zhì)油漆的這層薄膜會(huì)很有彈性，不容易碎裂;而劣質(zhì)的則會(huì)非常薄，一戳就碎。【詳情】
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