最近，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的 “終極模式”，通過這種方法，炒房者可以通過已有房產(chǎn)套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續(xù)炒房；同時(shí)，這樣操作風(fēng)險(xiǎn)完全丟給了銀行，炒房者不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　“無本無風(fēng)險(xiǎn)”的炒房模式

　　▲喏，就是這張圖（圖片來自@曹山石）

　　圖片沒看懂？來，每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）下面來為大家詳細(xì)分解一下：

　　1，夫妻兩人在北京有套房，先把房子只寫在老婆名下；

　　2，假離婚；

　　3，老婆將房產(chǎn)以1000萬元的總價(jià)賣給老公，不過房?jī)r(jià)真正的市場(chǎng)價(jià)只有700萬；

　　4，老公無法全款付1000萬，于是找銀行貸款，銀行提供七成貸款，即700萬，老公首付300萬；

　　5，假離婚的夫妻雙方，還住在同一套房產(chǎn)，但手中還有700萬現(xiàn)金。

　　這樣操作有什么用？

　　▌1，手中有700萬現(xiàn)金，可以拿去做投資，投資的收益可以償還房貸；當(dāng)然也可以拿去炒房，誰叫一線城市房?jī)r(jià)這么火爆。此時(shí)，兩人同時(shí)擁有2~3套房，就能成倍擴(kuò)大收益。

　　▌2，700萬現(xiàn)金，正好等于房子的實(shí)際價(jià)值。鑒于北京上海深圳的房?jī)r(jià)，漲幅已經(jīng)非常可觀，存在向下調(diào)整的可能性；如果這套房產(chǎn)跌破700萬，那就斷供吧，房子給銀行；如果房產(chǎn)繼續(xù)上漲超過700萬，那就老老實(shí)實(shí)還房貸，畢竟房產(chǎn)增值了，那也是劃算的。

　　所以，如果這種方式操作成功，對(duì)炒房者來說，是“無本萬利”的生意，賺錢都是自己的，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行的。

　　在網(wǎng)絡(luò)上流傳的說法是：現(xiàn)在京滬深很多人在這么做，這就是“次貸危機(jī)”的來源。誠(chéng)然，價(jià)值700萬的房產(chǎn)，買房者拿到700萬的貸款，實(shí)際上就是零首付，這和2008年次貸危機(jī)時(shí)美國(guó)銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實(shí)際上是相同的。

　　真有這么便宜的事情？

　　賺的錢都是自己的，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行的，哪里有這么便宜的事情？！

　　每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）采訪了一家銀行的信貸經(jīng)理，對(duì)于上述情況，在電話那頭，他也笑了：“銀行可不傻，價(jià)值700萬的房產(chǎn)怎么可能貸到700萬？”

　　這位銀行工作人員以他所在銀行的操作規(guī)范，分析了這種操作模式面臨的幾重障礙：

　　▌1，首先需要明確的是，二手房交易，銀行貸款多少，是按照評(píng)估價(jià)來確定，而不是成交價(jià)。銀行會(huì)選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，而這類第三方機(jī)構(gòu)通常都與銀行（分行或支行）有固定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。如果市價(jià)是700萬，則評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的估值通常也在700萬左右，不會(huì)突然跳到1000萬。據(jù)這位信貸經(jīng)理介紹，在實(shí)際評(píng)估中，銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際評(píng)估值在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上還可能有折扣。

　　▌2，除了專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，銀行的業(yè)務(wù)員會(huì)實(shí)地勘察抵押物（即房產(chǎn)）的情況，如果成交價(jià)明顯高于周圍同類型房?jī)r(jià)，業(yè)務(wù)員也是很容易識(shí)別的。上述案例中，成交價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高出40%，如此明顯的價(jià)差，除非業(yè)務(wù)員傻掉了，不然是不可能看不出來的。

　　▌3，有過貸款經(jīng)驗(yàn)的人都知道，銀行會(huì)要求貸款者提供個(gè)人賬戶的資金流水，銀行此舉是為了衡量借款人的第一還款來源；在銀行的實(shí)際操作中，抵押物僅僅是第二還款來源，是plan B，銀行本身是非常不愿意看到抵押物被處置的。

　　上述案例當(dāng)中，貸款700萬，如果按照等額本息還款法（30年），則每月需要還房貸3.7萬元——按照貸款金額不超過月入50%的比例計(jì)算，則要求貸款者每月收入要到達(dá)7.4萬元！

　　每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）查閱公開資料獲悉，在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達(dá)不到7.4萬元。普通居民，很難從銀行獲得如此高額的貸款。

　　▌4，退一萬步講，如果銀行業(yè)務(wù)員作弊、評(píng)估機(jī)構(gòu)作弊、銀行流水作假，但這還是不夠。銀行有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，信貸的最終審批權(quán)并不掌握在業(yè)務(wù)員手中，要么是在分支行，金額特別大的甚至在總行，具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定有所差別。做貸款審批的人，都是風(fēng)險(xiǎn)控制的專業(yè)人員，是很有可能發(fā)現(xiàn)前端環(huán)節(jié)的舞弊行為的。如果要瞞過銀行上級(jí)審批的一系列環(huán)節(jié)，那真的是難上加難。

　　▌總結(jié)：中國(guó)房貸首付相比國(guó)外水平要高出很多，這正是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)極為重要的手段，銀監(jiān)會(huì)、人民銀行等對(duì)于這方面的監(jiān)管也非常嚴(yán)格，所以這才保證中國(guó)不會(huì)發(fā)生“次貸危機(jī)”（除非房?jī)r(jià)跌幅超過首付款比例，但這種可能性是極小的）。

　　你應(yīng)該好好算算買房的賬

　　看到那些徹夜排隊(duì)、裹被子買房的人們還在各種刷屏，每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）也是醉了。既然買房的話題這么火，那就算算買房的賬。

　　先來看一張圖，這是2016年1月上海各地區(qū)的房?jī)r(jià)情況↓↓↓

　　▲圖片來源：中原房地產(chǎn)研究中心

　　我們且以5萬元/平米 計(jì)算，一個(gè)10平米廚房的價(jià)格：

　　那就是50萬；假如小夫妻兩個(gè)早中餐不吃貴的，也不吃太差，每天共計(jì)80元；而且50萬可以吃6250天；那就是17年！

　　家里兩個(gè)衛(wèi)生間以總共10平米計(jì)：

　　5萬/平米的話，需要50萬；如果每天外出洗一次澡要40元，你可以外出洗澡12500天，那就是34年！還要啥衛(wèi)生間啊？

　　現(xiàn)下網(wǎng)上團(tuán)購一些星級(jí)酒店，都經(jīng)常有200元一晚的，如果買套房子100平，就需要500萬，這500萬夠你住25000天的酒店，那就是68年……你還買什么房？