溫州依然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)獨(dú)特樣本。

　　去年3月以來(lái)，國(guó)家與地方相關(guān)政策連續(xù)釋放利好消息，溫州的老王又重新恢復(fù)了炒房的信心和勇氣。然而，忙活了近一年，期望東山再起的老王還是失望了。

　　去年以來(lái)，老王囤積了多套溫州房子，以備房?jī)r(jià)上漲時(shí)出售謀利。今年3月，他賣(mài)出去一套學(xué)區(qū)房，幾乎沒(méi)賺到錢(qián);而其他房源至今無(wú)法賣(mài)出，來(lái)詢(xún)價(jià)的人屈指可數(shù)。更讓老王沮喪的是，他的一級(jí)合伙成員從原先十幾人，減少至現(xiàn)在的3個(gè)人，“因?yàn)槌捶抠嵅坏藉X(qián)，他們都轉(zhuǎn)去做別的事情了”。

　　高手被套

　　老王是一名資深炒房者，有著十幾年的操作經(jīng)驗(yàn)，也是目前為數(shù)不多還在溫州炒房的人。

　　老王介紹，在多重利好刺激下，去年下半年以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)確實(shí)有所上漲，這主要?dú)w功于學(xué)區(qū)房、中心區(qū)新推樓盤(pán)。如老小區(qū)下呂浦的學(xué)區(qū)房，比最低時(shí)上漲了百分之一二十;個(gè)別市中心知名學(xué)區(qū)房，雖然是上世紀(jì)八九十年代建的老房子，價(jià)格堅(jiān)挺在每平方米三四萬(wàn)元。同時(shí)，新盤(pán)成為剛需、改善性購(gòu)房者的首選。

　　溫州泰和地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu)總裁林育表示，2013年至今，溫州市區(qū)年度土地供應(yīng)量維持在1100畝至1500多畝之間，這幾乎是2011年之前年供應(yīng)量的好幾倍。同時(shí)，2014年以來(lái)，溫州市區(qū)供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化，原先只占20%左右的中心區(qū)鹿城地塊，如今上升至50%左右，這與之前甌海區(qū)、龍灣區(qū)占比80%左右顯著不同。

　　尤其是去年下半年以來(lái)，一些鹿城區(qū)出讓地塊平均溢價(jià)在35%左右，高的達(dá)到60%，這些樓盤(pán)陸續(xù)上市，助推房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，溫州新建商品住宅價(jià)格(不含保障性住房)環(huán)比(與上月相比)上漲0.1%，同比(與去年同期相比)上漲3.5%;二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.6%。這漲幅與老王的期望值相距甚遠(yuǎn)，按照老王測(cè)算，扣除資金成本、交易稅費(fèi)、中介費(fèi)用等，房?jī)r(jià)需上漲10%以上，才能保本盈利。

　　老王認(rèn)為，其實(shí)是大家都在烘托樓市回暖氣氛，一些溫州開(kāi)發(fā)商最近稱(chēng)，每平方米上漲三五百元，實(shí)際打折下來(lái)與原先價(jià)格相差不大。林育表示，目前溫州庫(kù)存房源8000多套，預(yù)計(jì)還需要7個(gè)月的去化時(shí)間。

　　老王說(shuō)，學(xué)區(qū)房、剛需或改善性購(gòu)房者，是當(dāng)前溫州樓市的主要購(gòu)房群體，投資性買(mǎi)房幾乎沒(méi)有。這與林育的市場(chǎng)判斷也完全一致。

　　在房源供過(guò)于求情況下，改善性購(gòu)房者主要考慮中心區(qū)的新建樓盤(pán)，他們要求地段要好、配套相對(duì)成熟，中小戶(hù)型即可，這顯然是郊區(qū)次新房難以匹敵的。老王感嘆說(shuō)，大部分溫州炒房者依然被套，且短期內(nèi)保本脫手幾乎不可能。

　　前段時(shí)間，老王出售了下呂浦一套還算不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房，只有20萬(wàn)元左右的差價(jià)空間，扣除各項(xiàng)成本后，賺不到多少錢(qián)。現(xiàn)在，老王手里還有三四套地段、品質(zhì)還算不錯(cuò)的次新房。這些房源要么是他通過(guò)網(wǎng)上司法拍賣(mài)的商品房，要么是低價(jià)收購(gòu)而來(lái)的安置房，收購(gòu)價(jià)相對(duì)市場(chǎng)價(jià)來(lái)說(shuō)，有一定的獲利空間。

　　由于不是最低位時(shí)買(mǎi)進(jìn)，老王的這些房子至今還被套。他說(shuō)，去年下半年至今，這三四套房子每平方米單價(jià)比最低位時(shí)上漲了三五百元至千元，這相對(duì)于2萬(wàn)元/平方米左右的市場(chǎng)價(jià)來(lái)說(shuō)，可謂微乎其微。“來(lái)看房的人極少，即便來(lái)看了，出價(jià)還低于或持平我的買(mǎi)入價(jià)，看來(lái)短期保本脫手已經(jīng)很難。”

　　作為二三線城市的典型代表，經(jīng)歷過(guò)大漲大跌的溫州樓市一直備受外界關(guān)注。

　　2011年之前，溫州房?jī)r(jià)一直領(lǐng)漲全國(guó)，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市之一，被認(rèn)為是中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”。2011年至去年上半年，溫州房?jī)r(jià)大幅跳水，普遍幅度在百分之三五十，個(gè)別樓盤(pán)甚至更高。前后房?jī)r(jià)形成一個(gè)非常尖銳的“倒V”字形走勢(shì)。

　　脫韁野馬

　　2016年春，在一線城市房?jī)r(jià)躥高的同時(shí)，溫州樓市仍在深度調(diào)整。老王及多位溫州房產(chǎn)資深人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，這主要與溫州城市資源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口外流、樓市供需，以及資金狀況等均有很大關(guān)系。

　　改革開(kāi)放后，溫州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)層出不窮，很多人因經(jīng)商辦廠率先富裕起來(lái)。尤其是1998年住房制度改革后，溫州乃至全國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)進(jìn)一步升溫，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。而彼時(shí)的上海憑借藍(lán)印戶(hù)口、品質(zhì)房源等優(yōu)勢(shì)，加速吸引大量溫州人前往購(gòu)房投資、就業(yè)就學(xué)。

　　也就在2001年前后，一撥撥溫州購(gòu)房團(tuán)前往全國(guó)各地投資，大有人人買(mǎi)房的濃厚氛圍。按照房產(chǎn)升值空間及市場(chǎng)環(huán)境等，精明的溫州購(gòu)房團(tuán)把全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成四級(jí)，其中上海為一級(jí)市場(chǎng)。

　　同時(shí)，溫州房?jī)r(jià)快速上漲，讓大量沒(méi)有在外經(jīng)商、置業(yè)、就學(xué)需求的投資人，回流到溫州本地樓市。于是溫州炒房者分化為兩撥人，一撥活躍在上海、杭州、北京等一二線城市：他們除了購(gòu)房升值外，還考慮在當(dāng)?shù)鼐蛯W(xué)、就業(yè)等多重因素;另一撥則集中在溫州本地。

　　2003年前后，老王開(kāi)始介入房地產(chǎn)投資。然而，與本分的普通購(gòu)房者不同，老王炒房善于利用自有資金、民間借貸、銀行貸款的組合，把資金杠桿放到最大，在交易中快速實(shí)現(xiàn)了資金積累。2008年之前，在多輪房地產(chǎn)調(diào)控中，老王雖也多次經(jīng)歷房子被套的痛苦，然而隨后大漲的房?jī)r(jià)不但讓老王化險(xiǎn)為夷，而且還收益頗豐。

　　經(jīng)過(guò)多年上漲，此時(shí)一般普通投資人已難以承受房?jī)r(jià)之重，炒房進(jìn)入大資金階段。

　　4萬(wàn)億刺激之后的2009年上半年，溫州房?jī)r(jià)率先在全國(guó)開(kāi)始新一輪暴漲，同時(shí)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代的傳統(tǒng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)得以殘喘。在那種大企業(yè)造房、小企業(yè)炒樓的高漲氛圍中，老王炒房也經(jīng)歷著過(guò)山車(chē)式的最后瘋狂。

　　導(dǎo)致這瘋狂的市場(chǎng)基礎(chǔ)是，當(dāng)?shù)胤吭磭?yán)重供不應(yīng)求。

　　初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，作為浙江人口最多、城市化率不足的地級(jí)市，2005年至2009年溫州市區(qū)平均每年供地只有500多畝。同時(shí)節(jié)節(jié)攀升的CPI，也在刺激民眾的抗通脹購(gòu)房行為。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年，CPI就從2009年底的1.9%，上升到2010年12月末的4.6%，并在2011年7月創(chuàng)下6.45%的峰值。

　　于是，在銀行貸款寬松、民間融資便利的市場(chǎng)環(huán)境下，溫州各路資金紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米的鹿城廣場(chǎng)二期100多套房子，兩天之內(nèi)銷(xiāo)售一空;200套的香緹半島房源，一大早開(kāi)盤(pán)就來(lái)了5000多人，大家就像搶購(gòu)白菜一樣一哄而上;梧田同人欣園大套型期房，轉(zhuǎn)手后加價(jià)甚至高達(dá)60萬(wàn)元~180萬(wàn)元。

　　與此同時(shí)，一些溫州購(gòu)房者又開(kāi)始出擊全國(guó)，首選杭州、上海等城市地段好、品質(zhì)佳、抗跌性強(qiáng)的標(biāo)桿樓盤(pán)投資。

　　當(dāng)時(shí)的溫州房?jī)r(jià)，猶如一匹脫韁的野馬，繼續(xù)飆漲。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時(shí)間漲了3倍左右。老王說(shuō)，溫州房?jī)r(jià)每平方米從1萬(wàn)元漲到2萬(wàn)元，花了一年多點(diǎn)時(shí)間;從2萬(wàn)元漲到3萬(wàn)元，只用了一年不到。

　　均價(jià)到了3萬(wàn)元以上時(shí)就熱得燙手了。這時(shí)只要開(kāi)發(fā)商敢漫天開(kāi)價(jià)，市場(chǎng)就會(huì)瘋狂買(mǎi)入。

　　在老王看來(lái)，這輪溫州房?jī)r(jià)暴漲，除房源供應(yīng)嚴(yán)重不足外，還與各路投資資金放大杠桿有關(guān)。一些投資人以廠房、住房等作抵押貸款去買(mǎi)房，也有的用公司信用貸款去買(mǎi)房;一些極端炒房者，甚至連首付款都是民間借貸來(lái)的，且一買(mǎi)就是好幾套。在房?jī)r(jià)高漲支撐下，這些民間借貸、銀行貸款的利息成本，相對(duì)炒房所獲得的高額利潤(rùn)來(lái)說(shuō)已不足為慮。

　　在市場(chǎng)一片燥熱中，老王也開(kāi)始失去理性。

　　2010年4月，老王以單價(jià)逾8.1萬(wàn)元、總價(jià)近3800萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了甌海區(qū)某樓盤(pán)一套建筑面積400多平方米的1~4層排屋，并付了500萬(wàn)元購(gòu)房定金。此后，北京等地陸續(xù)推出“限購(gòu)令”，老王預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開(kāi)發(fā)商提出退房。由于未一次性付清購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商把老王告到法院。經(jīng)法院調(diào)解，最后，老王以3100多萬(wàn)元買(mǎi)下這排屋。

　　與和很多投資人一樣，老王每天都忙活著低吸高拋。他說(shuō)，他們只是小散戶(hù)，大量實(shí)體企業(yè)才是主力軍，它們用企業(yè)抵押貸款去買(mǎi)房或造房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)，無(wú)一不涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括主業(yè)為鞋革、服裝等的知名企業(yè)。

　　除此之外，放貸機(jī)構(gòu)也是炒房的另外一股力量。眾所周知，溫州民資充裕且民間金融活躍。2003年，溫州民間資本達(dá)1600億元，而到了2011年這一數(shù)字已飆升至6000億元。2005年至2011年，一些投資者創(chuàng)辦擔(dān)保、投資、典當(dāng)行等中介公司，聚集社會(huì)閑散資金、實(shí)業(yè)資本以及銀行貸款，然后高息貸給中小企業(yè)及投資者。

　　例如，老王購(gòu)買(mǎi)排屋的3100萬(wàn)元，全部來(lái)自周邊親戚朋友。多由親戚朋友以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來(lái)，也有從民間融資的，“他們給我月息一兩分，賺取一點(diǎn)利率差價(jià)”。

　　然而，市場(chǎng)瘋狂并未停止，溫州各區(qū)域板塊地王頻出。2010年11月底，出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的全國(guó)地王。

　　2011年7月，一份中國(guó)人民銀行溫州市支行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款是以房地產(chǎn)作為抵押保全品。

　　一份券商研究報(bào)告顯示，2010年和2011年兩年，在溫州投放的1800億元銀行貸款，竟然有1681億元是短期貸款，占比高達(dá)93%。換言之，很多人是借了一年以?xún)?nèi)的貸款用來(lái)買(mǎi)房，一般持有兩三個(gè)月便會(huì)以更高價(jià)格出手。

　　隨之而來(lái)的怪象是：妻子一年輕松買(mǎi)賣(mài)幾套房子，卻比丈夫辛苦做企業(yè)賺的錢(qián)多。在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌、趨利避害的從眾心理影響下，瘋狂的樓市，進(jìn)一步加速溫州傳統(tǒng)企業(yè)“脫實(shí)向虛”。

　　也就在2010年8月初，溫州市召開(kāi)上半年工業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)，人行溫州中心支行提交的一份《金融支持工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》報(bào)告的內(nèi)容令人吃驚。該報(bào)告稱(chēng)，近年來(lái)越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)外遷和民間資金外流，溫州出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象。

　　該報(bào)告還建議，政府應(yīng)拓寬民間投資的領(lǐng)域和空間，正確引導(dǎo)民間投資，防止新一輪資金大量外流或熱錢(qián)化。官方如此提法，在溫州實(shí)屬罕見(jiàn)。

　　事實(shí)上，溫州經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　該報(bào)告指出，2009年，溫州人均GDP僅4604美元，在浙江省排倒數(shù)第三，不到杭州的一半，也只有浙江省人均GDP的71%。

　　再起波瀾

　　在賓利豪車(chē)的炫目馳騁中，在拉菲紅酒的觥籌交錯(cuò)中，最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控在溫州落地。

　　2011年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(即新“國(guó)八條”)。緊跟其后的3月，溫州則出臺(tái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策：2011年3月14日起，溫州市戶(hù)籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶(hù)籍居民家庭只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房(含二手存量房)，規(guī)定中指，房屋無(wú)論買(mǎi)后是否賣(mài)掉，都不能再購(gòu)房屋。

　　幾乎與此同時(shí)，也就在2011年上半年，溫州開(kāi)始爆發(fā)民間借貸危機(jī)，一些中小企業(yè)資金鏈紛紛斷裂。溫州多年的“銀行不良貸款率最低的全國(guó)地級(jí)市”地位不保。銀行不良貸款率從2011年6月底的0.37%飆升至2014年4月末最高的4.69%，且至今已處置上千億元不良貸款。

　　市場(chǎng)瘋狂戛然而止，房?jī)r(jià)暴跌拉開(kāi)序幕。

　　短短兩年時(shí)間，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)比最高峰時(shí)，普遍下跌了30%~50%。截至去年3月，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)40多個(gè)月出現(xiàn)下跌。

　　老王3100萬(wàn)元吃下的排屋，如今市價(jià)也只有1200萬(wàn)元左右。站在院子里，老王手指著一組排屋對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，這些排屋都有三個(gè)產(chǎn)權(quán)，這套三四樓被法院查封，邊上那套一二樓也被查封……“一旦房?jī)r(jià)泡沫破裂，拋售也無(wú)人接盤(pán)，其實(shí)誰(shuí)都跑不了”。

　　一些房子的市場(chǎng)價(jià)甚至低于其銀行貸款，被炒房者稱(chēng)為“被棄房”。2013年10月，溫州銀監(jiān)分局調(diào)查顯示，“棄房”現(xiàn)象的確存在，實(shí)際總數(shù)為595套。同時(shí)，溫州已形成不良的、已列入關(guān)注的、已進(jìn)入訴訟程序的、已進(jìn)入拍賣(mài)程序的在抵房屋分別為2584套、2024套、1908套、461套。上述這6977套“問(wèn)題房”，約占該市21.86萬(wàn)套抵押房的3.19%，市值約占總市值的9.16%。

　　覆巢之下無(wú)完卵。

　　感受到人情冷暖、債務(wù)重壓，素日性格堅(jiān)毅的老王偶有一次和記者電話交流時(shí)失聲痛哭，令人唏噓。

　　沉寂了三年之后，2014年老王又開(kāi)始籌資炒房。

　　這次老王走的路略有不同。一些人迫于資金壓力，低價(jià)拋售房子也難以立即套現(xiàn);他則選擇逢低接盤(pán)，以稍高于買(mǎi)入價(jià)的方式通過(guò)中介賣(mài)出。這一年，老王買(mǎi)進(jìn)了六套安置房、一套商品房;其間，他賣(mài)出了三套安置房，凈賺上百萬(wàn)元。在年終分歲酒(溫州人對(duì)年夜飯的說(shuō)法)聚餐時(shí)，老王喝得很是盡興。他說(shuō)，自己看到了那么一絲絲的曙光。

　　2015年羊年伊始，一些房產(chǎn)中介又重新開(kāi)張，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期似乎有明顯好轉(zhuǎn)。老王也明顯感受到，周邊朋友的購(gòu)房信心在恢復(fù)。據(jù)介紹，去年溫州全市商品房成交量527萬(wàn)平方米，市區(qū)二手房成交量196萬(wàn)平方米，接近2萬(wàn)套，均創(chuàng)下歷史新高。

　　盡管交易數(shù)據(jù)亮麗，但經(jīng)過(guò)一年操作后，老王發(fā)現(xiàn)炒房還是沒(méi)有利潤(rùn)空間。

　　老王說(shuō)，多數(shù)溫州炒房者至今還被套，只有少數(shù)炒房者全身而退。開(kāi)賣(mài)場(chǎng)起家的陳先生，平時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)話題極為關(guān)注。2010年，陳先生賣(mài)掉了溫州全部投資房產(chǎn)，帶上老婆、孩子全家移居杭州，并鼓勵(lì)周邊朋友去大城市買(mǎi)房。如今，他陪伴子女在海外讀書(shū)生活，盡享天倫的同時(shí)，更多關(guān)注股市、匯市等資本市場(chǎng)。

　　陳先生的觀點(diǎn)是，融資比重過(guò)大，財(cái)務(wù)成本偏高，因此盡管之前房?jī)r(jià)翻番，但炒房者在頻繁交易中獲利比較有限。一旦套牢，房?jī)r(jià)倘若跌去三四成，再加上利息等財(cái)務(wù)成本，炒房者大多資不抵債。

　　國(guó)泰君安的一位分析師認(rèn)為，站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前沿的浙江，當(dāng)?shù)卣c民眾大多認(rèn)為不應(yīng)拿納稅人的錢(qián)為這些投機(jī)客買(mǎi)單，于是政府也沒(méi)拿什么真金白銀來(lái)救助危機(jī)，而是向中央爭(zhēng)取了一套金融改革試點(diǎn)資格。之后，溫州便進(jìn)入了漫長(zhǎng)而痛苦的被動(dòng)去杠桿過(guò)程，銀行則幾乎是全身心在處置消化不良，問(wèn)題企業(yè)也陸續(xù)破產(chǎn)，毒瘤在出清。

　　人行溫州市中心支行最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月末全市本外幣存款余額首次突破萬(wàn)億大關(guān)，達(dá)到10051億元;個(gè)人住房貸款余額1059.10億元，余額占全部貸款的13.72%，比年初增加35.20億元。另外，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)的貸款增長(zhǎng)有所放緩。

　　窺一斑而知全豹，溫州樣本已不再獨(dú)特。

　　在高換手的投資漩渦中，老王和很多投資人都清楚，危險(xiǎn)的泡沫正在堆積，問(wèn)題只是何時(shí)應(yīng)該抽身。與此同時(shí)，杠桿與投機(jī)客的加入，不僅使膨脹的房產(chǎn)脫離實(shí)際價(jià)值，更導(dǎo)致溫州傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“脫實(shí)向虛”，對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害無(wú)異于敲骨吸髓。

　　當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時(shí)期，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、共享發(fā)展，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、均衡、健康發(fā)展。13年來(lái)的炒房浮沉和巨大經(jīng)濟(jì)損失，讓老王明白，房?jī)r(jià)已失去大漲的土壤環(huán)境，“主要是房源庫(kù)存量大，傳統(tǒng)企業(yè)生存艱難，年輕人購(gòu)房欲望減弱，資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)，炒房已經(jīng)到了末日”。

　　最近，老王也在四處打探，希望找份別的事情做做。