昨日，鄭州和西安先后發(fā)布新的房地產調控政策，抑制樓市過熱。

　　這背后是在一線及一線周邊城市調控升級之后，一些過去市場比較平穩(wěn)的城市卻又出現了一些躁動的跡象。加碼的調控政策及時回應市場熱點，相應地區(qū)的市場走勢將會保持平穩(wěn)。

　　嚴躍進認為，通過限制住房交易后的再次轉讓，增加了住房持有的成本，同時也防范資金快進快出的模式，將有力打擊各類炒房現象。

　　部分二線城市的調控還在升級。

　　5月3日，鄭州正式加入“四限”城市。鄭州市限購區(qū)域在原有基礎上增加新鄭市、滎陽市、中牟縣；此外，新購住房在取得《不動產權證書》之日起不滿3年不得轉讓。

　　西安市住房公積金管理中心也于當天調整公積金貸款首付比例，其中對首次和再次申請住房公積金貸款購買自住房的首付比例提升，而第三次及以上申請住房公積金貸款的則不予受理。

　　調控升級的背后是部分二線城市部分區(qū)域的房價仍在上漲，這些城市多以前期上漲較多的一二線熱點周邊城市和省會城市居多。

　　據21世紀經濟報道了解，3月份以來，西安、重慶、鄭州、南寧、長沙、湛江等二三線城市房價存在一定的上漲。

　　易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進將之稱為“漣漪”和“回流”現象，即一二線熱點城市的需求外溢，和返鄉(xiāng)置業(yè)需求增多。

　　部分城市成交活躍 

　　就在一周前，鄭州房地產市場仍較為活躍：限購區(qū)域中的一些樓盤銷售速度明顯加快。

　　與此同時，在西安、重慶、長沙、江蘇鹽城（樓盤）、廣西（樓盤）南寧等多個城市也出現了類似的情況。

　　北京（樓盤）一家私募基金人士對21世紀經濟報道記者說，他打算投資重慶的房產，原因在于他認為重慶的房價不算高。

　　3月份決定從深圳回家鄉(xiāng)西安發(fā)展的90后女孩劉楊（化名），她父親答應可以資助她首付買房，目前正在西安看房，她發(fā)現，這里的房價還在上漲。

　　作為省會城市，西安多年來房價漲幅平穩(wěn)。但去年底以來，西安房價漲幅有所加快。

　　統(tǒng)計數據顯示，西安二手房價4月份達8867元/平方米，環(huán)比1月份上漲約10%，同比則上漲20.42%。

　　而受到核心城市圈經濟一體化的帶動以及核心城市圈需求外溢影響，核心城市外的三四線城市也出現了價格上漲。根據江蘇省物價局發(fā)布的2017年第二季度《居民消費價格預期調查報告》，鎮(zhèn)江（樓盤）樓市二季度被認為“明顯上漲”，而南通（樓盤）、淮安（樓盤）等地的商品房價格則是“穩(wěn)中緩升”。

　　克而瑞地產研究統(tǒng)計數據顯示，4月份除深圳因上月基數低，本月成交量上升外，一線城市成交量普跌；熱點二線城市成交明顯環(huán)比下降，廈門（樓盤）、福州（樓盤）、蘇州（樓盤）、天津（樓盤）等成交量環(huán)比下降均超過3成。

　　而重慶、沈陽和常州（樓盤）等城市市場轉暖，成交量同比、環(huán)比均有所增長。

　　資金流向洼地？ 

　　從近期樓市有上漲跡象的城市分布來看，這些城市主要是一二線熱點城市周邊和省會。

　　這些城市要么處于一線城市輻射范圍內，要么自身擁有不錯的教育、醫(yī)療資源，能夠吸引外來人口和回鄉(xiāng)人口。

　　比如，江蘇鹽城目前正在建設高鐵，在交通設施到位后，處于“上海（樓盤）一小時經濟圈”范圍之內。這使得在寧波（樓盤）、嘉興（樓盤）縣全區(qū)限購之后，環(huán)長三角地區(qū)的需求外溢至更遠的城市，鹽城、太倉（樓盤）等城市樓市也出現了一定的外來客購房情況。

　　嚴躍進認為，此類城市購房政策相對寬松，購房者積極入市。

　　而西安、南寧、長沙、合肥（樓盤）等城市，本來就是省會城市，人口聚集的能力強，再加上教育和醫(yī)療資源豐富，比如西安就擁有國內多所著名的大學和醫(yī)院，對于無法進入房價高企的一二線城市人口來說，無疑具有一定的吸引力。

　　嚴躍進認為，西安樓市的上漲，一方面是由于周邊鄭州等城市收緊了購房政策，投資、投機需求開始進入；另一方面，對調控收緊的預期，也促使本地購房者加快入市。

　　此外，本輪非熱點城市還普遍存在一個特點，就是房價基數較低，均價大多在1萬元以內，并且在過去多年里房價一直較為平穩(wěn)。

　　比如西安，安居客新房數據顯示，2007年時西安房價在3700元/平米左右，而到2016年9月上漲至7000元/平米左右，十年時間還未翻倍。但2016年10月起，西安的樓市出現了一定變化，至4月底均價上升到了7914元/平方米左右。

　　陜西省統(tǒng)計局新聞發(fā)言人張燁近期表示，從2016年下半年開始，全國房地產開始回暖，各省特別是一線城市房價上升。與周邊其他省會城市相比，西安房價處于較低水平，因此這次價格上漲，是前期價格持續(xù)低迷的一次恢復性反彈。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，在熱點一二線調控之后，資金涌向了非熱點城市“去庫存”。

　　克而瑞地產研究指出，像重慶、沈陽、常州等并不受限購、限貸政策影響的城市，房地產市場預計成交量將維持在較高水平，而三、四線城市走勢將出現分化，在返鄉(xiāng)置業(yè)潮褪去之后，部分三四線城市由于后勁不足，需求再生性較差，預計未來去化節(jié)奏將回歸至正常水平。

　　調控繼續(xù)“打補丁” 

　　在嚴厲的調控背景下，非熱點二三線城市的房價上漲，引發(fā)高度關注。鄭州、西安等城市已及時出臺新政，查漏補缺。

　　自去年9·30新政啟動的新一輪調控以來，已有55個城市出臺了調控政策，目前基本形成了環(huán)北京、上海、深圳的“調控圈”。

　　在前述城市中，鄭州五一前的樓市有上漲跡象，五一過后便迎來了“限售”政策，同時擴大限購區(qū)域。西安則在五一假期前，暫停了萬科等公司多個項目的網簽銷售，暫停受理其新項目的預售許可申請。此外，還暫停了與上述項目相關的西安世聯(lián)投資咨詢有限公司等的代理銷售活動。

　　隨后，西安市住房公積金管理中心又于5月3日公布調整公積金貸款首付比例，其中對首次和再次申請住房公積金貸款購買自住房的首付比例提升，而第三次及以上申請住房公積金貸款的則不予受理。嚴躍進認為，限售政策后續(xù)可能在更多的城市出現。通過限制住房交易后的再次轉讓，增加了住房持有的成本，同時也防范資金快進快出的模式，將有力打擊各類炒房現象。

　　但在更多的三四線城市，去庫存也還是主要任務。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌也認為，對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。